나이스옥션 법원경매 목포 2025타경511 [2] 전라남도 무안군 현경면 용정리 616-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,2는 전라남도 무안군 해제면 덕산리 소재 '슬산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대이며, 일련번호 3,5는 전라남도 무안군 현경면 용정리 소재 '신촌마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 부정형 완경사로서, 전임. 일련번호 3 : 가장형 평지로서, 단독주택 건부지임. 일련번호 5 : 부정형 평지로서, 전 및 일부 도로이며 일부 죽림 자생중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 맹지임. 일련번호 3 : 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호 5 : 본건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며 본건 일부가 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2018-06-08)<농어촌정비법>, 공익용산지<산지관리법>, 일련번호 2 : 자연환경보전지역(2025-06-19), 수산자원보호구역(2025-06-19), 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2018-06-08)<농어촌정비법>, 일련번호 3,5 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역(2022-12-13)(진입표면)<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌치장붙임마감 등 내 벽 : 벽지, 타일붙임마감 등 창 호 : 새시창호임.

이용상태

농어촌주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 일련번호 3 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉨이 소재함. - 일련번호 3,5 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

일련번호 가는 개략적인 실측면적이 공부상 면적과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)
목록3 현황 건부지, 전용허가 있음(허가일:1996.5.16. 목적:주거시설), 원상회복명령 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경511 (2)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 용정리 616-3

용도: 단독주택 (농어촌주택)

감정가: 123,866,050원

토지면적: 731.00㎡ (약 221.13평)

건물면적: 89.43㎡ (약 27.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합

1.1. 입지조건

* 주위환경: 전라남도 무안군 현경면 용정리 '신촌마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지(일련번호 3)는 가장형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등에 해당합니다.

* 농어촌 지역의 특성상, 주변에 농경지가 많아 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 무안국제공항 인근 지역으로 항공 관련 제한 사항(장애물제한표면구역)이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리(을9 근저당, 2022-11-04 접수) 이하로 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 광주어룡신용협동조합 근저당 (2022-11-04)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김창완: 전입일 2013-08-06, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 장영식: 전입일 2024-10-25, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 계약 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미합니다.

* 주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 소규모 마을 단위의 생활권을 형성하고 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성이나 귀농·귀촌 수요에 따른 잠재적 가치는 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 현경면 소재지 및 인근 지역의 소규모 상점, 농협 등을 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 무안군 보건소 및 인근 지역 병·의원 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 현경면 소재 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 주변 시세:

* 본건과 유사한 토지 및 건물에 대한 구체적인 주변 실거래가 정보는 제한적입니다.

* 유사 지역(무안군 현경면)의 바닷가 근접 토지 또는 농가의 경우, 3.3㎡당 약 15만원 ~ 40만원 선에서 거래되는 사례가 있으며, 전원주택지로 활용 가능한 토지의 경우 평당 10만원 ~ 40만원 선에서 매물이 확인됩니다.

* 본건의 감정가는 토지 731㎡, 건물 89.43㎡를 고려했을 때, 인근 유사 토지 가격대를 감안하면 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 본건 토지 상에 건물이 180.31㎡ (약 54.55평) 상당의 제시외 건물과 수목이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다.

* 이러한 제시외 건물 및 수목의 처리 방안, 활용 가치 및 철거 시 발생할 수 있는 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 원상회복명령 가능성: 본건은 주거시설 용도로 전용 허가가 있었으나, 현황 건부지로서 제시외 건물 등이 존재하여 원상회복명령 가능성이 있다는 점에 유의해야 합니다.

* 농지법상 불법 전용 시 원상회복명령이 내려질 수 있으며, 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과되거나 대집행될 수 있습니다.

* 특히, 주거시설 용도로 전용 허가를 받은 토지라 하더라도, 허가 목적과 다르게 사용되었거나 추가 건축물이 불법적으로 설치된 경우 원상회복 명령의 대상이 될 수 있습니다.

* 건축물 공부와의 차이: 건물 실측 면적이 공부상 면적과 상이한 부분이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 현경면에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 권리상 인수할 사항은 없으나, 상당한 면적의 제시외 건물 및 수목이 존재하고, 과거 주거시설 전용 허가 이력과 관련하여 원상회복명령 가능성이 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리관계가 말소될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 활용에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

* 농어촌 주택: 농어촌 지역의 특성상 귀농·귀촌 수요 등 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰 가능성: 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,866,050원

* 주변 시세 및 리스크 요인 분석:

* 주변 시세 조사를 통해 유사 물건의 거래 가격을 파악한 결과, 3.3㎡당 약 15만원 ~ 40만원 선의 거래가 확인되었습니다. 이를 바탕으로 본건 토지 731㎡(약 221평)의 적정 가치를 산정하면 약 3,300만원 ~ 8,800만원 범위로 추정됩니다.

* 건물(89.43㎡)의 현재 가치는 노후도 및 상태에 따라 다르겠으나, 감정가에서 건물 가치를 제외하고 토지 가치와 제시외 건물 및 수목의 활용/철거 비용, 원상회복명령 가능성 등 리스크를 반영하여 산정할 필요가 있습니다.

* 특히, 180.31㎡의 제시외 건물 및 수목의 처리 방안(철거 비용, 활용 가능성)과 원상회복명령 가능성에 따른 예상 비용을 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다.

* 최종 예상 입찰가: 상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가(123,866,050원)를 기준으로 하되, 제시외 건물 및 원상회복 관련 위험 부담을 감안하여 8,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 금액은 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.