나이스옥션 법원경매 군산 2024타경21752 [1] 전북특별자치도 군산시 오식도동 884-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 군산시 오식도동 소재 "군산대학교새만금캠퍼스" 남동측 원거리
에 위치하며, 주위는 각종 중·소규모의 공장 및 공업나지 등이 소재하는 산업단지임.

위치 및 주위환경

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교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로 및 버스승강장이 위치하는 등
본 용도로서 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

교통상황

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형태 및 이용상태

일련번호1,5)는 세로장방형의 평지로 조사시점 당시 "공업용건부지"로 이용중임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

-.

인접 도로상태

일련번호1)은 남측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포
장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,5)는 도시지역, 전용공업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(1-7)<공항시설법>, 군용비행장 소
음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률
>, 국가산업단지(군산국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 침수위험지구(2015-06-15)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

-.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

--.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철골조, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등,
바닥 : 콘크리트 하드너 마감 등,
창호 : 새시창임,

2-나) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅 등 마감,
창호 : 새시창임,

3-다) 철골조 샌드위치판넬지붕 3층 건물로서,
외벽 : 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅, 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 타일, 돌붙임 등 마감,
창호 : 새시창임,

4-라) 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등,
바닥 : 콘크리트 하드너 마감 등,
창호 : 새시창임,

6-마) 철골조 치에이치케이100내화판넬지붕 1층 건물로서,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등,
바닥 : 콘크리트 하드너 마감 등,
창호 : 새시창임,

7-바) 철골조 및 경량철골조 티에이치케이100내화판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등,
내벽 : 페인팅, 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

조사시점 당시 일련번호(2-가,4-라,6-마)는 "공장", 일련번호(2-나)는 "경비실", 일련번호(
3-다,7-바)는 "사무실" 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2-나,3-다,7-바)는 기본적인 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 대상물건 일련번호1) 지상에는 대상건물의 부합물 및
종물로 사료되는 권리관계 미상이 제시외건물 기호㉠-㉤), 일련번호5) 지상에는 대상건물의
부합물 및 종물로 사료되는 권리관계 미상이 제시외건물 기호㉥-㉨)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호(4-라) 건물은 귀 제시목록상 소재지가 "전북특별자치도 군산시 오식도
동 882-4"이나, 현황 및 공부상 "전북특별자치도 군산시 오식도동 884-7" 지상에
소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 기계기구 포함(첨부 평가명세표 참조). 첨부 명세표에 기재되지 않은 기계기구는 매각에서 제외(세입자 등의 타인소유로 탐문조사 되는 다수의 기계기구 등이 소재하는바 이는 매각에서 제외)
2. 기계기구 목록 중 일부가 중복됨(첨부 평가명세표 참조)
3. 일부 기계기구가 소재불명으로 조사됨(첨부 평가명세표 참조)
4. 지상에 소재하는 이동이 가능한 컨테이너는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경21752 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 오식도동 884-7

용도: 공장

감정가: 7,937,521,620원

토지면적: 16,553.40㎡ (약 5,007평)

건물면적: 8,029.07㎡ (약 2,429평)

건물 제시외면적: 1,920.20㎡ (약 581평)

총건물면적: 9,949.27㎡ (약 3,009평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 전북특별자치도 군산시 오식도동에 위치하며, "군산대학교새만금캠퍼스"에서 남동측 원거리에 있습니다. 주위는 각종 중·소규모 공장 및 공업나지가 소재하는 산업단지입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 위치해 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세로장방형의 평지로 조사되었으며, 현재 "공업용 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지는 남측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 전용공업지역, 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 국가산업단지(군산국가산업단지), 산업시설구역, 침수위험지구(2015-06-15) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지의 경우, 2012년 10월 29일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

건물의 경우, 2014년 5월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 법정지상권 및 지상권

특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 언급되어 있으나, 물건명세서상 "지상권개요: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다. 권리분석 시 잠재적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 김정우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2012-05-11, 대항력 있음.

* 주의: 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 존스글로벌주식회사: 보증금 0원, 차임 12,000,000원, 사업일자 2024-03-07, 대항력 없음.

* 주식회사드림테크전북지사: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-03-29, 대항력 없음.

* 주식회사아이엠: 보증금 500,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2022-05-09, 대항력 없음.

* 주식회사아트룩스: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2023-03-21, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금: 0원

3.6. 등기부 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 14,503,171,877원

건물 등기부채권 총액: 11,196,760,291원

총 등기부채권 합계: 25,699,932,168원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 군산시 오식도동 산업단지 내에 위치하며, 주변에 다수의 중소규모 공장이 밀집해 있어 산업 활동에 적합한 지역입니다.

4.2. 산업단지 내 입지

군산국가산업단지 내에 포함되어 있어 관련 산업과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

주요 간선도로와 인접해 있어 물류 이동이 용이하며, 버스 승강장이 가까워 직원들의 출퇴근 등 인력 수급에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

산업단지 내 위치 특성상 주거 관련 편의시설보다는 공장 운영을 지원하는 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

공장지대이므로 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있으며, 소음 및 분진 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

특이사항에 법정지상권이 언급되어 있으나, 물건명세서상 해당사항 없다고 기재된 점은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 만약 법정지상권이 성립되어 인수될 경우, 건물 소유자가 토지 사용료를 지급해야 하거나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 리스크

김정우 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 이러한 경우, 실제 임대차 관계가 복잡하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

6.3. 기계기구 포함 관련 복잡성

건물 외 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법에 따른 기계기구가 일괄매각에 포함되나, 목록 중 일부 중복, 소재 불명, 이동 가능한 컨테이너 제외 등 명확하지 않은 부분이 많습니다. 정확한 현황 파악 없이는 매수 후 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건의 특성

유동화 물건으로 경매가 진행되는 경우, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

다양한 법규에 의한 토지 이용 제한 사항(가축사육제한, 장애물제한, 소음대책, 침수위험 등)이 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대형 축사 등)의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 지도 검색 등을 통한 별도의 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 오식도동 산업단지에 위치한 대규모 공장 시설로, 토지 면적 16,553.40㎡ (약 5,007평) 및 건물 면적 총 9,949.27㎡ (약 3,009평) 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 약 79.3억 원 수준입니다.

다수의 근저당 및 가압류로 인해 권리 관계가 복잡하며, 특히 법정지상권 및 대항력 있는 임차인(김정우)의 존재는 매수 후 인수해야 할 권리나 명도 관련 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

기계기구 포함 여부와 그 상태에 대한 불확실성도 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 대규모 부지: 군산국가산업단지라는 입지적 이점을 바탕으로 산업 활동에 유리합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 활용이 가능합니다.

* 높은 감정가: 대규모 공장이라는 점을 반영한 감정가로, 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 우수한 교통망: 주요 도로 인접으로 물류 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 및 기계기구 상태, 제시외 건물 등에 대한 정밀 실사.

* 법정지상권 성립 여부, 임차인(특히 김정우)과의 실제 임대차 관계 및 권리 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토.

* 낙찰 후 예상되는 명도 소요 기간 및 비용 산정.

* 주변 시세 및 최근 실거래가 조사.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

따라서, 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 바탕으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.