나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경105742 [4] 부산광역시 남구 대연동 33-2 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치하는 현지호칭"만월"
1층 101호 외 3개호로서, 주위는 대학가주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및
근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 경성대·
부경대역 및 남천역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리구조지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 3개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

현장조사일 현재
기호 1 (101호) : 음식점(상호:시절인연)
기호 2 (201호) : 공실
기호 3 (301호) : 공실
기호 4 (401호) : 필리테스(상호:이지웰 필라테스) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 5 - 6 미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경105742 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 33-2 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 383,000,000원

토지면적: 65.20㎡ (약 19.72평)

토지지분: 65.2022㎡ (약 19.72평)

건물면적: 95.42㎡ (약 28.86평)

건물지분: 95.42㎡ (약 28.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치한 현지 호칭 "만월" 건물 4층 401호입니다. 주위는 대학가 주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감 및 시멘트 노출, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현장 조사일 현재 건물 내 101호는 음식점(상호: 시절인연), 201호는 공실, 301호는 공실, 401호는 필라테스(상호: 이지웰 필라테스)로 이용 중입니다. 본건은 401호입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 5-6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.02.28 접수된 부산은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 김정대 (2022.02.28)

* 근저당권: 부산은행 (27.5억원) (2022.02.28) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사바른산업개발 (15억원) (2022.07.01) - 말소

* 임의경매: 주식회사바른산업개발 (14.685억원) (2023.08.10) - 본건 (2023타경105742) - 말소

* 2번근저당권부채권압류공동담보목록: 김해세무서 (2024.08.20) - 말소

* 임의경매: 부산은행 (2026.01.21) - (2026타경21) - 말소

* 1번근저당권일부이전: 신용보증기금 (2026.02.25) - 말소

* 총 등기부채권액: 4,250,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이효심 -> 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-23

* 확정일자: 2023-09-18

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 이 은(는) 대항력이 없으므로, 경매 절차에서 우선 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산의 대표적인 대학가 상권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 젊은 수요층이 많은 지역입니다. 다양한 종류의 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 주변 시설: 경성대학교와 부경대학교가 인접해 있으며, 남천중학교가 가까이에 있어 학생 관련 업종의 잠재력이 높습니다. 또한, 다양한 편의시설과 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 및 비즈니스 환경이 양호합니다.

* 업종 현황: 본건 건물의 1층에는 음식점이, 4층에는 필라테스 학원이 운영되고 있습니다. 2층과 3층은 현재 공실로, 상권의 공실률 및 임대 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 경성대·부경대역과 남천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 대학가 주변 상권으로 각종 상점, 음식점, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 남천중학교, 경성대학교, 부경대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 있어 교육적인 측면에서도 유리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 본 물건은 중복으로 경매가 진행되고 있으며, 여러 부동산이 공동으로 담보 설정되어 있는 물건입니다. 이는 경매 절차의 복잡성 증가 및 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 공실 위험: 본건 건물 내 2개 호실(201호, 301호)이 현재 공실 상태입니다. 이는 향후 본건의 임대 수익 창출 시 공실 위험을 인지해야 함을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 42.5억원에 달하여, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 활발한 대학가 상권에 위치한 근린상가 건물 내 점포입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 현재 4층 401호는 필라테스 학원으로 활발히 운영되고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점, 건물 내 일부 공실이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 주요 대학가 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인접하여 임차인 및 고객의 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 활용도 높은 상가: 근린상가로서 다양한 업종의 사업체가 입점하여 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 383,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 특수성이 있어, 일반적인 기준만으로 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 시세 비교, 건물 내부 상태 및 공실률, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.