나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경105742 [2] 부산광역시 남구 대연동 33-2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치하는 현지호칭"만월"
1층 101호 외 3개호로서, 주위는 대학가주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및
근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 경성대·
부경대역 및 남천역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리구조지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 3개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

현장조사일 현재
기호 1 (101호) : 음식점(상호:시절인연)
기호 2 (201호) : 공실
기호 3 (301호) : 공실
기호 4 (401호) : 필리테스(상호:이지웰 필라테스) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 5 - 6 미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경105742 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 33-2, 2층201호 (집합건물 '만월')

용도: 근린상가

감정가: 794,000,000원

토지면적: 109.26㎡ (약 33.04평)

토지지분: 109.2626㎡ (약 33.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.90㎡ (약 48.37평)

건물지분: 159.9㎡ (약 48.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사바른산업개발 (해당 사건의 임의경매 개시 결정 채권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치하며, 현지에서는 '만월'이라는 건물명으로 호칭됩니다. 주변은 대학가 인근의 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 경성대·부경대역과 남천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 본건은 해당 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등이 혼재되어 있습니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 건물은 2021년 4월 15일 신축허가를 받아 2022년 2월 10일 사용승인되었습니다.

건물 연면적은 총 598.96㎡ (약 181.21평)이며, 건폐율 49.86%, 용적률 166.24%입니다. 건물에는 1대의 승강기가 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요: 없음으로 기재되어 있습니다.)

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김정대 (2022-02-28 접수)

* 근저당: 부산은행 (2,750,000,000원, 2022-02-28 접수, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사바른산업개발 (1,500,000,000원, 2022-07-01 접수)

* 임의경매: 주식회사바른산업개발 (1,468,500,000원, 2023-08-10 접수, 사건번호 2023타경105742)

* 근저당권부채권압류공동담보목록: 김해세무서 (2024-08-20 접수)

* 임의경매: 부산은행 (2026-01-21 접수, 사건번호 2026타경21, 말소됨)

* 근저당권일부이전: 신용보증기금 (2026-02-25 접수, 말소됨)

총 등기부채권액은 4,250,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 다만, 현장 조사 시 일부 호실에 대한 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 101호: 음식점 (상호: 시절인연)

* 201호: 공실

* 301호: 공실

* 401호: 필라테스 (상호: 이지웰 필라테스)

임대관계가 미상인 점과 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대연동 일대는 부산의 주요 대학가 상권으로, 젊은 유동인구가 풍부하며 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다.

* 경성대·부경대역을 중심으로 형성된 상권은 대학생 및 인근 주민, 직장인을 대상으로 하는 상업시설이 발달해 있습니다.

* 상권 내에는 중저가 음식점, 주점뿐만 아니라 패밀리 레스토랑, 와인바 등 중고가 업소와 독특한 문화적 색채를 띤 상권이 혼재되어 있습니다.

* 최근 상권 시세는 하락세를 보이거나 정체된 경향도 나타나고 있으며, 일부 지역에서는 공실이 목격되기도 합니다.

5. 생활정보

* 주변 대중교통 이용이 편리하며, 경성대·부경대역 및 남천역 인근으로 교통 요지에 해당합니다.

* 대학가 주변의 상업 및 업무시설, 공동주택이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 본건 인근에는 부산아동병원, 대연성모병원, 대연으뜸내과, 부산성소병원 등이 있어 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 학교가 다수 위치하여 상대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 주변 환경과 관련하여, 과거 일부 지역에서 무단 경작이나 쓰레기 방치 등의 문제가 제기된 사례가 있으나, 현재 직접적인 혐오 시설이나 유해 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행이나 소유권 이전 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 현재 공실이 아닌 101호(음식점) 및 401호(필라테스)의 임차인과의 관계 및 계약 조건 미확인은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰가율이 낮을 경우 채무 상환에 어려움이 있을 수 있습니다. (총 채권액 약 42.5억원 vs 감정가 약 7.94억원)

* 지역 상권의 변화: 대학가 상권의 특성상 학생 유동인구 변화, 경쟁 심화 등으로 상권 침체 가능성이 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 대학가 상권에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 높은 채권 총액, 임대관계 미상, 중복사건 및 공동담보 등의 복합적인 권리관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 상권의 특성상 젊은층 대상 업종의 수요는 꾸준하나, 경기 변동 및 경쟁 심화에 따른 상권의 부침도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 배후 수요: 경성대·부경대 인근의 풍부한 학생 및 젊은 유동인구를 기반으로 한 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 향후 건물 관리 및 유지보수에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 2개 호실 공실: 현재 2개 호실(201호, 301호)이 공실 상태로, 향후 안정적인 임대 수익 창출을 위한 재임대 가능성이 있습니다.

* 입지 접근성: 도시철도역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 건과 유사한 조건의 최근 실거래 사례, 주변 상권의 임대료 수준, 향후 예상 수익률 등에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 특히, 본 건은 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 투자 가치 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 낙찰가의 적정성을 판단하기 위해서는 전문가와 상담하여 시세 및 수익성 분석을 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.