나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경105742 [1] 부산광역시 남구 대연동 33-2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치하는 현지호칭"만월"
1층 101호 외 3개호로서, 주위는 대학가주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및
근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 경성대·
부경대역 및 남천역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리구조지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 3개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등,
내벽 : 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

현장조사일 현재
기호 1 (101호) : 음식점(상호:시절인연)
기호 2 (201호) : 공실
기호 3 (301호) : 공실
기호 4 (401호) : 필리테스(상호:이지웰 필라테스) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 5 - 6 미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경105742 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 33-2 (부산광역시 남구 용소로13번길 90)

건물명: 만월

용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점)

감정가: 1,797,000,000원

토지면적: 360.3㎡ (약 108.9 평)

건물총면적: 598.96㎡ (약 181.2 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사바른산업개발 (본건 신청 채권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 남천중학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 대학가 주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 경성대·부경대역과 남천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 약 5-6미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정평가액은 1,797,000,000원입니다.

등기부상 총 채권액은 4,250,000,000원 (을1: 근저당권 2,750,000,000원, 을2: 근저당권 1,500,000,000원)으로 확인됩니다.

경매 개시 결정은 주식회사바른산업개발 (2023타경105742) 및 부산은행 (2026타경21)에 의해 이루어졌습니다.

압류권자로는 남구(부산광역시)가 있습니다.

주의사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 인수 시 권리관계 확인이 필요합니다.

등기부채권총액이 감정가를 상회하나, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 1: 시절인연 (101호)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,700,000원

전입/사업자 등록일: 2022-08-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

권리분석: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 미회수 시 명도 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인 2: 주식회사구현

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-11-01

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

권리분석: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 미회수 시 명도 대상이 될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 물건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 물건입니다.)

4. 상권분석

본 물건은 부산의 대학가 밀집 지역인 대연동에 위치하여 경성대학교, 부경대학교 등과 인접해 있습니다.

이로 인해 젊은 유동인구가 풍부하며, 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변에는 각종 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 수요를 흡수할 수 있는 복합 상권입니다.

현재 101호는 음식점(시절인연)으로 이용 중이며, 401호는 필라테스(이지웰 필라테스)로 운영 중입니다. 201호와 301호는 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위한 잠재력이 있습니다.

대학가 인근 상권은 상대적으로 임대 수요가 꾸준하며, 업종에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 상대보호구역에 해당하므로 교육 환경 보호를 위한 업종 제한 사항 등을 확인해야 합니다.

주변 지역 검색 결과, 본 건 바로 인근에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역과 남천역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 이용 시에도 인근 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

편의시설: 대학가 인근 상권 특성상 다양한 음식점, 카페, 쇼핑 시설, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거환경: 상업 시설과 더불어 공동주택 및 주거 지역이 혼재되어 있어 안정적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

교육환경: 남천중학교를 비롯한 여러 학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리의 유무 및 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 공실: 건물 내 2개 호실(201호, 301호)이 공실 상태로, 임대 수익 확보 및 공실 관리에 대한 노력이 필요합니다.

* 높은 부채 총액: 등기부상 총 채권액이 감정평가액을 크게 초과하므로, 채권자들의 다툼이나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호를 위한 업종 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대학가 상권에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다.

최근에 건축된 건물(사용승인일 2022.02.10)로 비교적 신축에 속하며, 현재 임대 중인 호실과 공실 호실이 혼재되어 있어 향후 임대 수익 개선 가능성이 있습니다.

권리관계에서 '지상권'이 소멸되지 않는 점은 유의해야 할 사항이며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

전반적으로 입지 조건, 건물 상태, 잠재적 수익성 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 권리관계 및 공실 관리에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 주요 대학가 상권에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 탁월한 대중교통 접근성

* 최근 신축 건물로 현대적인 시설 및 유지보수 용이성

* 공실 호실을 활용한 추가 임대 수익 창출 잠재력

* 인수 보증금 0원으로 초기 투자 부담 감소

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 임대 현황, 건물 상태, 권리 분석 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

특히, 인수해야 할 지상권 등 권리 관계에 대한 면밀한 분석 결과가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.