나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [10] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (10)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 492,000,000원

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 토지 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4

토지면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

토지지분: 24.6434㎡ (약 7.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 149.08㎡ (약 45.10평)

건물지분: 149.0826㎡ (약 45.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하5층, 지상23층

건축물 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

사용승인일: 2019년 12월 6일

1.4. 아파트 상세 정보

아파트명: 럭키골든스위트

주소: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트

동수: 1동

세대수: 100세대

최고층: 23층

전용면적: 약 74.5㎡ (약 22.5평)

공급면적 (분양면적): 149.08㎡ (약 45.10평)

관리사무소 연락처: 0517473960

주차대수: 총 8대 (지상 2대, 지하 3대)

복리시설: 관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소

전기차충전기(지하): 3대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

2.3. 도로 및 접근성

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약 4-8미터 내외의 진입로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

말소기준권리: 을1 (2020-07-06) 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (320,000,000원).

매각으로 인해 등기된 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

본 물건은 중복병합사건이며, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 등기부등본 요약

* 갑5 (2020-07-06): 소유권이전3번신탁등기말소, 럭키개발주식회사.

* 을1 (2020-07-06): 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 320,000,000원, 말소기준권리.

* 을2 (2021-10-08): 근저당권, 수협은행, 4,200,000,000원, 말소.

* 을3 (2023-03-27): 근저당권, 최춘미, 350,000,000원, 말소.

* 갑8 (2023-11-29): 가압류, 강문수, 52,669,700원, 말소.

* 갑9 (2024-01-31): 임의경매, 온천새마을금고, 3,450,528,320원, 말소 (본 경매 사건).

* 갑10 (2024-08-19): 강제경매, 하성옥, 말소.

* 을1-2 (2024-10-04): 1번근저당권부채권근질권설정, 느티나무제이차유한회사, 320,000,000원, 말소.

* 갑11 (2025-07-15): 압류, 해운대세무서장, 말소.

* 갑12 (2025-12-12): 압류, 해운대구(부산광역시), 말소.

등기부채권 총액: 4,922,669,700원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박영훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-12

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

이 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸되며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 해운대구 중동 지역은 부산의 대표적인 관광 특구로서, 해운대 해수욕장을 중심으로 고급 호텔 및 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 지역 랜드마크인 엘시티 더샵과 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

향후 그린레일웨이 조성 사업 등이 완료되면 상권 활성화에 더욱 기여할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주요 편의시설 및 상업시설

해운대 해수욕장 및 다양한 관광 명소와 인접하여 주말 및 성수기 유동 인구가 많습니다.

주변에 다양한 음식점, 상점, 숙박시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

엘시티 더샵 단지 내 상업시설 및 워터파크 등 대규모 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

2019년 12월 준공된 신축 아파트로 비교적 최신식 시설과 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 중동역이 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

차량으로 광대로 등 주요 도로 진입이 수월하며, 해안도로 접근성도 우수합니다.

5.3. 주변 환경 (교육 및 기타)

우수한 학군으로는 해운대초(S등급, 부산 상위 5%), 동백중(A등급, 부산 상위 38%), 신도고(S등급, 부산 상위 10%) 등 우수한 학군이 도보 및 근거리 통학 가능한 거리에 위치합니다.

해운대 해수욕장이 매우 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본 물건은 중복병합사건이며, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 혹시 모를 숨겨진 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장/가치 리스크

감정가(492,000,000원)와 최근 실거래가(약 325,000,000원 ~ 355,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다.

이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 특정 층수(10층)의 프리미엄이 반영되지 않았거나, 감정가 자체가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

이러한 시세 차이는 향후 매도 시 가격 협상 또는 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 (e.g., 혐오시설, 특이사항)

주변 환경 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: SEARCH RESULTS]

건물이 매우 인접해 있다는 후기가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중동의 핵심 입지에 위치한 신축 아파트로, 우수한 생활 환경과 교통 접근성을 자랑합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 법적으로는 모두 소멸 예정으로 명확한 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 크다는 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 바다와 주요 관광지, 상업시설에 대한 탁월한 접근성.

* 우수한 생활 인프라: 편리한 교통, 잘 갖춰진 편의시설, 우수한 학군.

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신식 시설 이용 가능.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 실거래가로 인한 매수 타이밍 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 2월 ~ 4월 실거래가 기준, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 74.5㎡)의 아파트 매매가는 32,500만원에서 35,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 실거래가는 약 34,067만원입니다.

본건은 10층으로, 최근 실거래가(4층, 5층)보다 높은 층수임을 감안할 때, 5~10%의 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로 현 시세 기준 약 35,700만원 ~ 37,500만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 49,200만원과는 상당한 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

안정적인 낙찰과 수익 확보를 위해, 실거래가와 층수 프리미엄을 반영한 시세 범위 하단에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원 (삼억칠천만원)을 제시합니다.

이 가격은 실거래가 평균 대비 약 8.6% 높은 수준이며, 10층이라는 점을 감안한 적정 수준으로 판단됩니다.

감정가 대비 약 75% 수준으로, 충분한 시세 차익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.