나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [9] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 부산광역시 해운대구 중동 1199-4번지에 위치한 럭키골든스위트 아파트 10층 1001호입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경100447 (9)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

건물은 아파트로 사용 중이며, 감정평가액은 578,000,000원입니다.

토지 면적은 14.03㎡ (약 4.24평)이며, 건물 면적은 84.85㎡ (약 25.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 중복 병합 사건이라는 특이사항이 있습니다.

럭키골든스위트 아파트는 2019년 12월 6일에 사용 승인되었으며, 총 1동 100세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 23층, 최저층은 5층입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하며, "해운대구청학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 광대로에 접하며, 서측 및 남서측으로는 약 4-8미터 내외의 진입로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등으로 지정되어 있습니다.

현재 지도 서비스상 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 소유권이전3번신탁등기말소, 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등이 설정되어 있으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 725,830,100원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 또는 협의 필요성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 중동 지역은 해운대해수욕장과 인접하여 관광객 및 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

다양한 근린생활시설과 편의시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

신축(2019년 준공) 아파트인 럭키골든스위트 단지 자체의 브랜드 가치 및 신축 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설, 상업시설, 백화점(인근) 등을 통해 다양한 쇼핑, 문화, 외식 등을 즐길 수 있습니다.

교육: 인근에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

주거: 2019년에 준공된 신축 아파트로, 현대적인 시설과 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

주차: 건물 내 지하주차장 및 지상주차장이 마련되어 있으며, 건물 전체로는 115대의 주차가 가능합니다. (개별 세대별 주차 공간은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 일반 경매 사건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 진행 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

0원 임차인: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 여부, 명도 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 현재 감정가가 5억 7천 8백만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 3억 2천 5백만원 ~ 3억 5천 5백만원 수준으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 유찰 가능성을 높이며, 입찰 시점 및 가격 결정에 신중을 기해야 합니다.

토지이용계획: 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 온천지구 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 아파트입니다.

해운대역 및 주요 도로 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

권리 분석상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법률적 리스크는 낮아 보입니다.

다만, 중복 병합 사건이라는 점과 0원 임차인의 존재는 주의가 필요합니다.

가장 큰 고려사항은 감정평가액과 실제 시장 가격 간의 큰 괴리입니다. 이러한 경우, 일반적으로 감정가 대비 상당한 가격 하락 후 유찰을 거쳐 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

해운대 중심부에 위치한 뛰어난 입지 조건.

지하철 2호선 중동역 역세권 아파트로 높은 시세 유지 가능성.

2019년 준공으로 신축급 컨디션 보유.

주거 및 상업 편의시설 인접으로 생활 만족도 높음.

인수할 부담되는 권리가 없어 명도가 용이할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 2월: 325,000,000원 (약 74.44㎡, 4층)

2026년 3월: 355,000,000원 (약 74.54㎡, 5층)

2026년 4월: 342,000,000원 (약 74.44㎡, 5층)

최근 거래된 면적(약 74.5㎡) 기준으로 볼 때, 평균 시세는 약 3억 4천만원 수준입니다.

감정가: 578,000,000원

1차 최저가: 578,000,000원

2차 최저가 (1회 유찰 시, 30% 할인): 404,600,000원

3차 최저가 (2회 유찰 시, 30% 할인): 283,220,000원

본 물건은 감정가가 시세보다 현저히 높아, 1회 유찰 후에도 시세보다 높은 가격입니다.

시세(약 3.4억)를 고려할 때, 2회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 2회 또는 3회 유찰 이후, 시세 범위 하단 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

시세(약 3.4억)와 2회 유찰 시 최저가(약 2.83억)를 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 범위로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.