나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [4] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경100447 (4)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층603호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층 건물 내 6층 603호

1.5. 면적

1.5. 1.전용면적

74. 54㎡ (약 22.55평)

1.5. 2.대지권 면적

12. 32㎡ (약 3.73평)

1.6. 감정평가액

487,000,000원

1.7. 사용승인일

2019년 12월 6일

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.11. 특이사항

중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 중동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 광대로에 접하고 있으며, 서측 및 남서측으로는 노폭 약 4-8미터 내외의 진입로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 7월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (310,000,000원) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서 상 기재)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인

이승환 (성만 표시: 이 )

3.3. 2.보증금

20,000,000원

3.3. 3.차임

500,000원

3.3. 4.전입일자

2024년 1월 17일

3.3. 5.확정일자

2024년 1월 17일

3.3. 6.배당신고일자

2024년 2월 20일

3.3. 7.대항력

없음

3.3. 8.인수되는 보증금

0원

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 근저당, 가압류, 주택임차권, 임의경매, 강제경매, 압류 등이 다수 존재하나, 모두 말소 예정입니다. 본 경매 절차의 신청 채권자는 온천새마을금고이며, 신청 금액은 3,450,528,320원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 시설

아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 2호선 중동역 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

4.3. 지역 특성

해운대 중심지에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 주거 기능이 활발한 지역입니다. 온천지구로 지정되어 관광 및 휴양 관련 시설도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 중동역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 숙박시설도 다수 위치하여 관광객을 위한 편의 시설 접근도 용이합니다.

5.3. 교육시설

"해운대구청학교"가 인근에 위치해 있으며, 상대보호구역으로 지정된 점을 고려할 때 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.4. 주거환경

현대적인 아파트 및 오피스텔이 밀집한 주거 단지로서 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

중복병합사건 및 공동담보로 인해 권리 관계 및 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다. (단, 현재까지 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

6.2. 토지이용계획 상 제한

가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 방화지구 등은 향후 건물 이용이나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 이승환은 대항력이 없고 모든 권리가 말소될 예정이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

감정가는 4억 8천 7백만원으로 높게 책정되었으나, 최근 실거래가는 3억 2천만원대에서 3억 5천만원대로 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자 매력도가 있습니다.

권리상 인수될 사항은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 해운대 핵심 입지

부산을 대표하는 해운대 해변 및 중심 상업지구와 인접하여 투자가치가 높습니다.

8.2. 역세권 프리미엄

지하철 2호선 중동역을 통해 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

8.3. 신축급 아파트

2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다.

8.4. 시세 차익 기대

감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 낙찰 후 적정 가격으로 재매각 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.5. 다용도 활용 가능

아파트 외에 오피스텔, 근린생활시설도 혼재된 지역으로, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 분석

본 물건의 전용면적은 74.54㎡이며, 최근 2026년 4월까지의 실거래가는 3억 2천 5백만원에서 3억 5천 5백만원 사이에 분포합니다. 최근 실거래가 평균액은 약 3억 4천 6백만원입니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가 4억 8천 7백만원 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 실거래가 수준에서 낙찰 가능성이 높습니다. 안정적인 투자를 위해서는 최근 최고 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 3억 6천만원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 최고가보다 소폭 높게 책정하여 경쟁력을 확보하고, 향후 시장 상황 변동에도 대비하기 위함입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.