나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [13] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (13)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4, 럭키골든스위트 22층 2202호

토지면적: 13.91㎡ (약 4.21평)

토지지분: 13.9119㎡ (약 4.21평)

건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

건물지분: 84.1614㎡ (약 25.46평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 591,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 중동역 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 권리 관계

집합건물 등기부상 총 채권액은 755,830,100원입니다.

등기부상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 2020-07-06: 럭키개발주식회사 소유권이전3번신탁등기말소 (갑5)

* 2020-07-06: 명장2동새마을금고 근저당권 설정 (을1, 말소기준권리)

* 2022-09-01: 선정당사자)김재구외 1명 가압류 (갑6)

* 2022-09-28: 하성옥 근저당권 설정 (을4)

* 2023-11-29: 강문수 가압류 (갑7)

* 2023-11-30: 선정당사자)김재구외 1명 강제경매 (갑8)

* 2025-07-15: 해운대세무서장 압류 (갑9)

* 2025-12-12: 해운대구(부산광역시) 압류 (갑10)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 명장2동새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 다음 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 을1: 명장2동새마을금고 근저당권

* 을4: 하성옥 근저당권

* 갑6: 선정당사자)김재구외 1명 가압류

* 갑7: 강문수 가압류

* 갑8: 선정당사자)김재구외 1명 강제경매

* 갑9: 해운대세무서장 압류

* 갑10: 해운대구(부산광역시) 압류

* 갑5: 럭키개발주식회사 소유권이전3번신탁등기말소 (이는 말소된 것으로 표시됨)

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

임차인 현황:

* 임차인: 김주형

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-10

* 확정일자: 2023-12-19

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 755,830,100원

4. 상권분석

4.1. 주상복합건물 특성

본건이 소재하는 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 주상복합건물로 이용 중입니다.

4.2. 주변 근린생활시설 및 숙박시설

주위에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 상세 정보

아파트명: 럭키골든스위트

주소: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4

사용승인일: 2019년 12월 6일

건물 규모: 총 1개동, 지하 5층, 지상 23층

세대수: 100세대

주차: 지상 2대, 지하 3대 (총 8대)

전용면적 (JSON 정보 기준): 약 74.44㎡ ~ 74.54㎡ (약 22.52평 ~ 22.55평)

건물면적 (총면적): 84.16㎡ (약 25.46평)

복리시설: 관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주거 편의성

* 교통: 지하철 2호선 중동역 인접, 버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 건물 내외 근린생활시설, 인근 상업시설 및 숙박시설 이용 가능

* 교육시설: "해운대구청학교" 인근 (정확한 명칭 확인 필요)

* 주거 환경: 해운대 해변 인근의 쾌적한 환경 (간접 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로, 사건 진행 및 등기 말소 등 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리 (지상권)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용이 비고란에 없어 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편입니다. 주변에 쓰레기 소각장, 매립지 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동에 위치한 럭키골든스위트 아파트 22층 물건으로, 비교적 신축 연식(2019년 사용승인)과 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 지하철 2호선 중동역 인접, 해변 접근성(간접 추정) 등은 장점입니다. 현재 등기부상 파악되는 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 유일한 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 없어 철저한 확인이 필요합니다. 감정가는 591,000,000원이지만, 최근 매매 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중동역 역세권 입지: 부산의 대표적인 주거 및 관광 지역으로 미래가치 상승 기대.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없이 명도 가능성 높음.

* 복합 용도 지역: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활성화된 지역.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 2월~4월) 기준으로, 해당 면적(약 74.44~74.54㎡ 전용면적)의 매매가는 32,500만원에서 35,500만원 사이로 파악됩니다.

감정가 591,000,000원에 비해 최근 시세가 현저히 낮은 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하여 산정하는 것이 타당합니다.

다만, 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없는 점, 또한 권리 분석상 추가 확인이 필요한 지상권 리스크 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가는 370,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.