나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [8] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 9층903호에 소재한 아파트로, 부산동부지원 2024타경100447 (8) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 면적은 12.32㎡ (약 3.73평)이며, 건물 면적은 74.54㎡ (약 22.55평)입니다.

건물은 2019년 12월 6일에 사용 승인되었으며, 총 100세대가 거주하는 1개 동의 아파트입니다.

주차는 총 8대(세대당 약 0.08대)로 다소 부족한 편이며, 전기차 충전기가 지하에 3대 설치되어 있습니다.

감정가는 492,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, "해운대구청학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로는 광대로에 접해 있고, 서측 및 남서측으로는 약 4~8미터 내외의 진입로가 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을2, 4,200,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 근저당부채권근질권, 가압류, 임의경매, 강제경매, 압류 등 권리들이 존재했으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

2020년 7월 6일 접수된 럭키개발주식회사의 소유권이전3번 신탁등기말소가 있습니다.

총 등기부채권 총액은 4,786,050,500원입니다.

본 건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 다소 복잡하였으나 경매를 통해 정리될 것으로 보입니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 해운대 해수욕장과 인접한 해운대 중심 상업 및 주거지역에 속합니다.

주변에 해운대구청, 각종 편의시설, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

건축물대장상 공동주택 외에 업무시설, 제1종근린생활시설(소매점) 용도로도 활용 가능한 복합 용도 건물에 속해 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 해운대구청학교와 근접해 있으며, 해운대 해수욕장 및 다양한 상업시설, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 5층, 지상 23층 규모이며, 본건은 9층에 위치합니다.

총 100세대가 거주 중이며, 세대당 주차 대수가 0.08대로 주차 공간이 매우 협소한 편입니다.

건물 내 관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복 병합 및 공동 담보 물건으로, 과거 복잡한 권리 관계가 있었던 점을 유의해야 합니다. 비록 대부분의 권리가 말소 예정이나, 경매 절차 진행 중 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

세대당 주차 공간 부족은 거주 편의성을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

건축물대장상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도이므로, 향후 건물 이용 및 관리 관련 규약 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

해운대 해변 및 각종 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 다수의 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 중복 병합 및 공동 담보 물건이라는 점을 인지해야 합니다.

감정가는 492,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

1.7. 투자 포인트

해운대 해변 및 주요 상업시설 인근의 뛰어난 입지.

2019년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태.

합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성.

향후 건물 내 복합 용도 활용 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 3개월간 본건과 유사한 면적(약 74.44㎡ ~ 74.54㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

2026년 2월 (4층): 32,500만원

2026년 3월 (5층): 35,500만원

2026년 4월 (5층): 34,200만원

이를 바탕으로 산정한 평균 시세는 약 34,000만원 ~ 35,500만원입니다.

본건의 감정가는 492,000,000원으로, 최근 시세보다 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정을 위해 최근 시세 하한선(32,500만원)에서 10~20% 할인된 가격을 고려하거나, 시세 평균(약 34,000만원)에서 10~20% 할인된 가격을 고려하는 것이 보수적 접근으로 판단됩니다.

본건은 9층으로 최근 거래된 4~5층보다 높다는 장점이 있으나, 감정가와의 격차를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. (입찰 시점의 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.