나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [6] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고 (온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4, 럭키골든스위트 8층 802호

용도: 아파트

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 562,000,000원

토지면적: 13.91㎡ (약 4.21평)

토지지분: 13.9119㎡ (약 4.21평)

건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로는 광대로에 접하고 있으며, 서측 및 남서측으로는 폭 약 4-8미터 내외의 진입로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 28,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024년 03월 20일

확정일자: 2023년 12월 22일

배당신고일자: 2024년 03월 20일

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2020년 07월 06일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 근저당권은 370,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 4,820,029,300원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건의 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 별도 기재 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해운대구 중동 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하고 있으며, 해운대 바다와 인접하여 관광 및 주거 기능이 혼합된 상권입니다. 최근 아파트 매매 시세는 74.54㎡(약 22.5평) 기준 3억 4천만 원대에서 3억 5천만 원대에서 거래가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 럭키골든스위트

사용승인일: 2019년 12월 06일

총 세대수: 100세대

최고층: 23층, 최저층: 5층

주차대수: 총 8대 (지상 2대, 지하 3대)

복리시설: 관리사무소, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 3대

5.2. 편의 및 주거 환경

해운대 바다와 근접하며, 주변에 다양한 편의시설 및 숙박시설이 있어 생활 및 여가 활동에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등에 해당하여 관련 법규 적용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 유의사항

감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건 확인이 필요합니다.

감정가(562,000,000원)와 최근 실거래가(약 325,000,000원 ~ 355,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 럭키골든스위트 아파트로, 편리한 교통, 우수한 입지, 최근 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아 경매 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 바다와 인접한 최고의 입지 조건

* 2019년 사용승인된 신축급 아파트

* 지하철 2호선 중동역 역세권

* 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 2월~4월)에 따르면, 유사 면적(약 74.44㎡)의 거래가는 325,000,000원에서 355,000,000원 사이입니다. 본 물건의 전용면적은 84.16㎡ (약 25.46평)으로, 최근 거래된 면적보다 다소 크다는 점을 감안하면, 현재 시점의 시장 가치는 약 3억 8천만 원에서 4억 2천만 원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 562,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 본 물건의 특성을 고려하여 400,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

주변 시설 검색 결과, 제공된 정보 내에서는 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 외부 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.