나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [11] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산동부지원 2024타경100447 (11) 사건번호로 진행되는 부산광역시 해운대구 중동 1199-4, 럭키골든스위트 10층 1004호 아파트 경매 건입니다.

본 건물의 감정가는 492,000,000원이며, 토지 면적은 12.31㎡ (약 3.72평), 건물 면적은 74.44㎡ (약 22.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 온천새마을금고이며, 본 사건은 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, "해운대구청학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다수의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 2호선 중동역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북서측으로는 넓은 광대로에 접해 있으며, 서측 및 남서측으로는 폭 약 4~8미터 내외의 진입로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구에 해당합니다.

2.5. 주변 환경

해운대 해변이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 편의시설과 관광 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 330,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을2, 을3, 갑8, 갑9, 갑10, 을1-2, 갑11, 갑12)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

단, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나, 해당 내용은 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김성수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 18일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 건물 정보

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 5층, 지상 23층 건물 내 제10층 제1004호입니다.

사용승인일은 2019년 12월 6일로, 비교적 신축에 속합니다.

건물(아파트) 전용면적은 74.44㎡ (약 22.52평)이며, 건물지분은 74.4445㎡입니다.

건축물대장 상 주용도는 공동주택(아파트)이며, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

내벽은 벽지 및 타일마감, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 화강석 마감, 창호는 플라스틱 샷시창호로 마감되었습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 정보

건물과 일괄 매각되는 토지의 면적은 12.31㎡ (약 3.72평)이며, 토지 지분 또한 12.305699999999998㎡로 기재되어 있습니다.

토지 형상은 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형이며, 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 건이 위치한 해운대 중동 지역은 해운대 해변과 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 생활 인프라

해운대구청, 병원, 은행, 쇼핑 시설, 외식업체 등 다양한 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

해운대 해변이 가까워 여가 활동에도 용이한 환경입니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 럭키골든스위트이며, 총 1동에 100세대가 거주하고 있습니다.

2019년 12월 6일에 사용 승인되었으며, 최고 23층, 최저 5층으로 구성되어 있습니다.

지상 주차 2대, 지하 주차 3대로 총 8대의 주차가 가능하며, 전기차 충전기는 지하에 3대 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 051-747-3960이며, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 다수의 채권자 및 중복 병합 사건으로 진행되고 있어 권리 분석에 세심한 주의가 필요했습니다.

감정평가액(4억 9천 2백만원) 대비 등기부채권 총액(46억 8천 2백만원 이상)이 매우 높아, 감정평가 시점 및 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

임차인의 경우 대항력이 없으나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구라는 우수한 입지에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며 해운대 해변을 가까이 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

전용면적 74.44㎡ (약 22.52평)의 일반적인 중소형 아파트로, 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 파악이 가능합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 보증금이 없어 경매 초보자에게도 접근이 용이할 수 있습니다.

다만, 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 존재하며, 복합적인 권리 관계를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중심 지역의 우수한 입지: 해운대 해변, 중동역, 각종 생활 편의 시설 근접

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 아파트로 상품성 우수

* 권리 관계 명확 및 인수 부담 없음

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(74.44㎡ 내외)의 아파트가 2026년 2월부터 4월 사이 3억 2,500만원에서 3억 5,500만원 사이에서 거래되었습니다.

평균 매매가는 약 3억 4,067만원입니다.

감정가는 4억 9,200만원으로, 이는 최근 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

권리 분석 결과 인수해야 할 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험이 크지 않습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 향후 시세 상승 가능성, 그리고 경매 물건의 특성을 고려하여 책정하는 것이 합리적입니다.

최근 시세 평균인 3억 4천만원을 기준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위한 적정 수준으로 판단했을 때, 3억 5천만원에서 3억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

투자 목적과 자금 계획을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.