나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [3] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (3)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 562,000,000원

* 토지면적: 13.91㎡ (약 4.21평)

* 건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북서측으로 광대로에 접하며, 서측 및 남서측으로는 노폭 약 4-8미터 내외의 진입로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 본 건 등기부등본상 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 감정평가서 요약 상 '지상권'이 언급되었으나, 해당 물건에 실제 지상권이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 채권총액: 4,808,796,900원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-27

* 확정일자: 2023-12-27

* 배당신고일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상가 및 편의시설이 존재하며, 해운대해변과 가까워 관광객 및 주민을 위한 편의성이 높습니다.

* 교육시설: "해운대구청학교" 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 아파트명: 럭키골든스위트

* 주소: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 (신주소: 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346)

* 준공일: 2019년 12월 6일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층 / 지상 23층

* 주요 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 총 세대수: 100세대

* 주차 시설: 총 115대 (지하 5층, 총 면적 4516.13㎡)

* 본건 위치: 6층 602호

* 분양 면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

* 전용 면적: 약 74.44㎡ ~ 74.54㎡ (약 22.5평) (최근 매매 정보 상)

* 관리사무소 연락처: 051-747-3960

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보: 본 건은 여러 채권이 얽힌 중복병합사건이며 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 및 권리 분석에 있어 다소 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 이도준 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 숨은 권리 관계나 변수가 존재할 수 있으므로 계약 전 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등 다수의 도시계획 규제가 적용되어 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 층수 정보 불일치: 제공된 물건 기본 정보 상 '6층602호'이나, 감정평가서 요약 및 전유부 정보에는 다른 층수(4층, 5층, 16층)가 언급되는 등 층수 정보에 일부 불일치가 존재하여, 실제 경매 대상 물건의 정확한 층수 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 해운대 해변 인근에 위치한 2019년 준공된 신축 아파트로, 입지적 장점이 매우 우수합니다.

* 지하철역과의 접근성이 좋고, 주변 편의시설 및 주거 환경 또한 양호하여 주거 가치가 높습니다.

* 다수의 권리 관계가 존재하지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 5억 6,200만원 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대라는 지역적 가치: 대한민국 대표 관광지 중 하나인 해운대의 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 신축 아파트의 희소성: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 프리미엄: 도보로 이용 가능한 지하철역이 있어 편리한 출퇴근 및 이동이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광 활성화에 따라 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석:

* 2026년 2월 12일: 32,500만원 (4층, 약 74.44㎡)

* 2026년 3월 21일: 35,500만원 (5층, 약 74.54㎡)

* 2026년 4월 30일: 34,200만원 (5층, 약 74.44㎡)

* 최근 3개월 평균 매매가 (건물 면적 기준, 약 25.4평): 약 3억 4,067만원

* 본 건의 감정가는 5억 6,200만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* 본 건은 6층으로, 4층 및 5층의 실거래가(3.2억 ~ 3.55억)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시세 반영 및 층수 프리미엄을 감안하여 3억 7,000만원 ~ 3억 9,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.