나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [5] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

• 사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (5)

• 경매구분: 부동산임의경매

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

• 감정가: 573,000,000원 (5억 7천 3백만원)

• 중복병합사건, 공동담보 물건

1.2. 물건 현황

• 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 8층 801호

• 용도: 아파트

• 건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

• 토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

• 건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 12월 06일 (준신축 건물)

- 층수: 지하 5층, 지상 23층

- 세대수: 100세대

- 건물 총 연면적: 16,599.05㎡

- 대지 면적: 1,348㎡

- 주차: 실내 자동 115대 가능 (건축물대장 기준)

• 아파트 정보:

- 아파트명: 럭키골든스위트

- 전용면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

- 공급면적: 약 74.44㎡ (약 22.52평) - JSON 정보 기반 추정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

• 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주위에는 아파트, 오피스텔, 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

• 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

• 지하철 2호선 중동역이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

• 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 토지로, 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

• 건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 하부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샷시로 시공되었습니다.

• 건물은 2019년 준공되어 비교적 신축이며, 일반상업지역, 방화지구, 온천지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

• 말소기준권리: 2020년 07월 06일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

• 본 건 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리들입니다.

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

• 임차인: 한 (한순호)

• 보증금: 30,000,000원 (3천만원)

• 차임: 500,000원 (50만원)

• 전입일자/확정일자: 2024년 01월 03일

• 배당신고일자: 2024년 04월 03일

• 대항력: 없음

• 인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.3. 권리분석 요약

• 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

• 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

• 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 상권 특징

• 해운대 해변과 인접한 중심 상업 및 주거 지역에 위치합니다.

• 아파트, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 발달되어 있습니다.

• 해운대구청, 각종 편의시설, 문화시설, 관광시설 접근성이 뛰어납니다.

• 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로도 이용 가능하여 상업적 가치도 있습니다.

4.2. 혐오시설 정보

• 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

• 단지 인근에 지하철 2호선 중동역 및 다수의 버스 노선이 있어 교통이 매우 편리합니다.

• 주변에 마트, 병원, 은행, 관공서(해운대구청) 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

• 해운대 해수욕장 등 관광 및 휴양 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

• 2019년 준공된 신축급 아파트로, 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

• 아파트 단지 내 및 주변으로 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

• 총 100세대의 비교적 소규모 단지이지만, 관리가 잘 될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

• 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

• 다수의 채권자가 존재하며 채권 총액이 매우 높아(약 48억원 이상) 경매가의 변동성이 클 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

• 임차인은 대항력이 없으므로 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 여부에 따라 인도명령 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

• 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이제한지역, 온천지구 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 준신축 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

• 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담도 적을 것으로 판단됩니다.

• 다만, 감정가가 최근 시세보다 현저히 높게 책정되어 있어 1차 경매 시 유찰될 가능성이 높습니다.

• 복잡한 채권 관계 및 중복 병합 사건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

• 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

• 해운대 중심 상권과 주거지의 더블 역세권에 위치하여 희소성이 높습니다.

• 2019년 준공으로 최신식 시설과 편리한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

• 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

• 안정적인 임대 수요와 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 최근 매매 사례 분석 (2026년 2월~4월, 74.44~74.54㎡ 기준):

- 2026년 2월: 32,500만원 (4층)

- 2026년 3월: 35,500만원 (5층)

- 2026년 4월: 34,200만원 (5층)

• 현재 시세는 대략 3억 4천만원 ~ 3억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

• 본 물건의 감정가는 5억 7천 3백만원으로, 최근 시세 대비 약 60% 이상 높게 책정되어 있습니다.

• 이러한 감정가와 시세의 큰 괴리 때문에, 1차 경매 시에는 입찰이 없을 가능성이 매우 높으며, 유찰될 것으로 예상됩니다.

• 따라서, 2차 경매 (감정가의 80%) 또는 3차 경매 (감정가의 64%) 이후 시세에 근접하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

• 2차 경매 최저가 (약 4억 5천 8백만원) 역시 시세보다 높아, 2차 경매에서도 유찰될 가능성이 있습니다.

• 권장 입찰가 범위 : 시세(약 3억 4천만원)에 10~15% 정도의 프리미엄을 더한 수준을 고려하여, 3억 7천만원 ~ 3억 9천만원 범위에서 2차 또는 3차 경매 시 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 해당 금액은 시장 상황 및 유찰 빈도에 따라 달라질 수 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.