나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (2)

4. 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 6층601호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 573,000,000원

7. 토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

8. 토지지분: 14.0256㎡ (약 4.24평)

9. 건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

10. 건물지분: 84.8491㎡ (약 25.67평)

11. 매각대상: 토지/건물일괄매각

12. 경매구분: 부동산임의경매

13. 채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

14. 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

15. 사용승인일: 2019년 12월 6일

1.1. 입지조건

2.

3. * 주변 환경: 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하고 있습니다.

4. * 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. * 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

6. * 인접 도로 상태: 북서측으로는 광대로에 접하고 있으며, 서측 및 남서측으로는 노폭 약 4-8미터 내외의 진입로에 접해 있습니다.

7. * 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

8. * 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

3. * 말소기준권리:

4. * 권리종류: 근저당권

5. * 접수일자: 2020년 07월 06일

6. * 권리자: 엠씨아이대부주식회사

7. * 권리금액: 금380,000,000원

8.

9. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

10.

11. * 임차인 현황:

12. * 임차인: 양갑순

13. * 보증금: 20,000,000원

14. * 차임: 1,100,000원

15. * 전입일자(사업일자): 2020년 09월 04일

16. * 확정일자: 2020년 09월 04일

17. * 배당신고일자: 2024년 02월 08일

18. * 대항력: 없음

19. * 비고:

20.

21. * 인수 보증금 합계: 0원

22.

23. * 임차인 양갑순은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없으므로 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

24.

25. * 기타 권리 사항 (모두 말소 예정):

26. * 소유권이전3번신탁등기말소 (2020-07-06)

27. * 근저당권 (수협은행, 2021-10-08, 금4,200,000,000원)

28. * 근저당권공동담보목록 (무동1차지역주택조합, 2023-04-14, 금87,500,400원)

29. * 가압류 (강문수, 2023-11-29, 금52,669,700원)

30. * 임의경매 (온천새마을금고, 2024-01-31, 3,450,528,320원)

31. * 강제경매 (하성옥, 2024-08-19)

32. * 1번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사, 2024-10-04, 금380,000,000원)

33. * 압류 (해운대구, 2025-12-12)

34. * 압류 (해운대구, 2026-03-18)

35.

36. * 등기부채권 총액: 4,720,170,100원

1.3. 상권분석

2.

3. * 본건이 위치한 해운대구 중동 일대는 주거시설(아파트, 오피스텔)과 상업시설, 숙박시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4. * "해운대구청학교" 인근에 위치하며, 해운대 중심 상업지역과도 연계성이 좋습니다.

5. * 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역 특성을 보입니다.

6. * 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.

3. * 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 5층, 지상 23층 규모이며, 본건은 6층에 위치합니다.

4. * 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

5. * 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. * 주차: 건물 내에 주차가 가능하며, 총 주차대수는 8대로 지하 주차장에는 전기차 충전기도 마련되어 있습니다.

7. * 주변 시설: 해운대구청학교, 해운대해변로 등 주요 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. * 중복 병합 사건: 다수의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

4. * 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 47억 2천만원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 시 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

5. * 감정가 대비 시세: 감정가가 573,000,000원으로 책정되었으나, 최근 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

6. * 건물 신축 연혁: 건물 준공은 2003년이었으나, 본건의 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축급에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. * 본건은 부산 해운대구 중동의 럭키골든스위트 아파트로, 2019년에 사용승인된 신축급 물건입니다.

4. * 해운대 해변 및 지하철역과 가까워 입지 조건과 교통 편의성이 우수합니다.

5. * 권리 관계는 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

6. * 다만, 높은 감정가와 복잡한 채권 관계는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

7. * 최근 실거래가를 반영한 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 해운대 중심권역에 위치한 아파트로, 해변 접근성이 우수합니다.

4. * 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

5. * 명확한 권리 분석 결과, 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 없습니다.

6. * 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. * 제공된 최근 매매 정보(2026년 2월~4월)에 따르면, 해당 아파트의 전용면적 약 74.44㎡~74.54㎡(약 22.5평)의 거래가는 32,500만원에서 35,500만원 수준입니다.

4. * 이를 평당 가격으로 환산하면 약 144만원 ~ 158만원 수준이며, 평균적으로 약 151만원/평입니다.

5. * 본건의 건물면적은 84.85㎡ (약 25.67평)이며, 이를 평균 시세에 적용할 경우 약 388,850,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

6. * 본건은 6층에 위치하여, 최근 거래된 4층 및 5층보다 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

7. * 감정가 573,000,000원에 비해 현재 시세 추정액은 현저히 낮습니다.

8. * 따라서, 현 시세 및 층수 프리미엄을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 때, 예상 입찰가는 395,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.