나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100447 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2024.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 관련 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상23층건물내 제4층 제403호외 10개호로서
외벽:몰탈위 페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

기호1-11 : 공동주택(아파트)로 이용중임.
기호12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형토지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접하며 서측 및 남서측으로 노폭 약4-8미터 내외의 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경100447 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온천새마을금고

1.2. 부동산기본정보

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 4층403호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

* 건물 면적: 74.54㎡ (약 22.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가정보

* 감정가: 487,000,000원

* 감정평가서 요약 요향표 기준

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청 학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

* 말소기준권리: 2020년 7월 6일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액은 1,832,669,700원임.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 있으나 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 인수되는권리

* 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 감정평가서 요약에 '지상권개요'가 있으나 구체적인 내용은 없음.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역지구지정

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구에 해당함.

4.2. 주변상업시설

* 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임.

* 해운대 해변과 인접하여 관광 및 유동인구가 많은 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

* 건축물 정보: 2019년 12월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 23층 건물 내 4층 403호임.

* 전용면적: 74.54㎡ (약 22.55평)

* 건물총면적 (단지): 16,599.0485㎡

* 총 세대수: 100세대

* 주요 용도: 공동주택 (아파트), 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

5.2. 편의및부대시설

* 단지 내 관리사무소, 휴게시설, 자전거 보관소 등 복리시설이 있음.

* 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있음.

* 총 주차 대수는 8대 (지상 2대, 지하 3대 - 정보 오류 가능성 있음, 전기차 충전기 지하 3대).

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보임.

6.2. 법적제한

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등에 해당하여 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 기타특이사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건임.

* 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 정미영의 보증금 및 차임은 0원으로 인수 부담 없음.

* 감정평가서 요약의 '기타참고사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 언급되어 있으나, 상세 내용은 불분명하므로 추가 확인이 필요함.

7. 종합의견

* 본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 럭키골든스위트 아파트로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 인프라가 우수한 편임.

* 경매 관련 권리 관계는 복잡했으나, 매각으로 인해 대부분 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 적음.

* 다만, 감정가는 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 입찰 시 주의가 필요함.

8. 투자포인트

* 해운대구의 핵심 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 입찰가로 접근 시 투자 메리트 존재.

* 말소 기준 권리 이후 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리 관계가 명확함.

* 아파트, 오피스텔, 상가 복합 건물로 다양한 수요층 확보 가능.

9. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 74.54㎡)의 아파트는 2026년 2월 ~ 4월 사이 3억 2,500만원 ~ 3억 5,500만원에 거래되었음.

* 이는 본건의 감정가(4억 8,700만원)보다 낮은 수준임.

* 인수 보증금은 0원이므로, 경매 물건의 낙찰가율 추이와 시장 상황을 고려할 때, 최근 실거래가 상단을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

* 예상 입찰가 범위: 3억 4,000만원 ~ 3억 6,000만원

* 적정 입찰가: 약 3억 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.