나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [22] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층 903호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 9층 903호

건물 사용승인일: 2020년 07월 20일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.962854531353866㎡ (약 2.71평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

감정가: 166,000,000원

1.4. 매각 대상 및 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 용도는 주거용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 일반도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

공부와의 차이는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 유주형

보증금: 20,000,000원

차임: 680,000원

전입일자(사업일자): 2023년 04월 26일

확정일자: 2023년 04월 17일

배당신고일자: 2024년 03월 27일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 문현교차로 주변으로 상업 지역이 발달되어 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 공실률 및 임대 수요

문현동 일대는 오피스텔 및 도시형 생활주택이 다수 분포하고 있어 임대 수요는 꾸준한 편입니다. 다만, 신규 공급 물량 및 주변 경쟁 오피스텔의 임대 현황에 따라 공실률은 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교육 시설

건축물대장 요약 정보 및 토지이용계획상 성신유치원이 인근에 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 실제 용도와 공부상 용도 불일치

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 관계로, 향후 건물 관련 법규 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 있다고 명시된 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중인 점은 주의가 필요하나, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 감정가는 1억 6천 6백만원이며, 주변 시세 및 입지 조건을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 문현교차로 인근에 위치하여 교통이 편리함.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 건물인 '러브리티' 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 유사 오피스텔인 '문현동 성신탑빌'의 경우 10평형대가 4천만원대에서 9천만원대까지 다양한 가격으로 거래된 이력이 있습니다. 또한, '문현동 IFC부산' 오피스텔은 29평형이 평균 이상 등급을 받고 있으나, 이는 단지 규모와 평형이 다른 경우입니다. 본건과 유사한 면적(28.97㎡)의 오피스텔 경우, 전용 6평 내외의 경우 4천만원대에서 7천만원대까지 거래되는 시세를 감안할 때, 본건의 감정가 1억 6천 6백만원은 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 6천 6백만원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 현 시세보다는 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 낙찰 예정자는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 대비 60% ~ 80% 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 132,800,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

(인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.