나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [8] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (8)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층 402호

건물명: 러브리티

용도: 도시형생활주택 (주의사항: 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.172545978284955㎡ (약 3.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

건물지분: 32.88㎡ (약 9.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하는 부동산입니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상10층 건물 내 4층 402호입니다.

외벽은 대리석붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

차량 출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 주위와 등고 평탄한 장방형으로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 6-7미터 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 일반도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 40미터, 최고높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)으로 지정되어 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 상가 건물들이 혼재되어 있으며, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 근저당권, 임의경매, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,432,817,720원입니다.

해당 물건에는 임차인 신수환 씨가 있습니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 19일

* 확정일자: 2020년 9월 23일

* 배당신고일자: 2024년 2월 22일

* 대항력: 없음

임차인의 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(2002년~2006년 건축)의 경우 약 59~73㎡ 면적이 8,500만원에서 15,700만원 사이에서 거래되었습니다.

이는 면적당 약 140만원에서 260만원 선의 시세로 분석됩니다.

본 건은 2019~2020년경 준공된 비교적 신축 건물(러브리티)의 32.88㎡(약 9.95평) 도시형생활주택(오피스텔)으로, 면적 대비 단위 면적당 가격은 유사 연식의 다세대주택보다 높을 것으로 예상됩니다.

신축 건물임을 감안할 때, 유사 면적의 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 300만원~500만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 본 건(32.88㎡)의 예상 시세는 대략 6,000만원에서 9,800만원 사이로 추정됩니다.

감정가 23,400만원은 위 시세 추정치보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 본 건물이 위치한 특정 블록의 가치 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물(러브리티)은 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 본 건은 4층에 위치합니다.

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 분석 결과의 괴리: 감정가(23,400만원)가 제공된 비교 사례 기반의 예상 시세(6,000만원~9,800만원)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 업무시설 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용 중인 점은 향후 건물 이용이나 관리에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 인도 명령 절차 진행 시 예상치 못한 시간 소요나 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치하며 도심 생활권 내에 있어 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만, 감정가 대비 현 시세가 현저히 낮은 것으로 분석되어 투자 시 면밀한 시세 재확인이 필요합니다.

업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중인 점, 임차인 관련 사항 등은 투자 전 충분히 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 예상 시세: 제공된 비교 사례를 바탕으로 산출한 시장가치보다 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2019-2020년경 신축된 건물로, 비교적 현대적인 시설과 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 문현교차로 인근에 위치하며 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 23,400만원입니다.

제공된 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 6,000만원에서 9,800만원 사이로 추정됩니다.

감정가와 시세 추정치의 큰 차이를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

시세 재확인 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 파악한 후, 보수적인 접근으로 예상 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.