나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [4] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (4)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 3층301호

건물명: 러브리티

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2019년 5월 (준공승인일 2020년 7월 20일)

건물층수: 지하 1층, 지상 10층 중 3층 301호

건물주용도: 업무시설 (건축물대장상), 실제 이용 용도: 주거용(도시형생활주택/오피스텔)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 170,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 2,432,817,720원

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2023년 8월 1일

배당신고일자: 2024년 3월 8일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 문현동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. "러브리티" 건물 자체는 업무시설로 등록되어 있으나 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있어, 주거 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장 및 지하철 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 중소규모 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 형태의 주거 및 업무 시설이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건이 포함된 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 건물 관리 규약이나 용도 변경 등에 따른 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. (다만, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택/주거용 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

제공된 주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건의 면적(23.86㎡)과 비교했을 때, 유사 면적의 신축 오피스텔/도시형생활주택 시세를 직접적으로 반영하는 자료가 부족합니다. 주변 비교 사례(59.456㎡, 59.99㎡, 73.2㎡)의 매매가가 8,500만원에서 15,700만원 수준으로, 이는 본건 감정가(17,000만원) 대비 단위 면적당 가격 차이가 큰 편입니다.

신축 건물의 이점과 소형 면적의 특성을 고려하되, 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.