나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [20] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경101129 (20)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층901호

1.3. 건물구분

오피스텔 (실제 주거용)

1.4. 감정가

166,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.962854531353866㎡ (약 2.71평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

건물은 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 약 6-7미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역에 해당하며, 일반도로와 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기는 2020년 7월 29일에 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당은 농업협동조합자산관리회사가 2020년 7월 29일에 설정한 2,390,000,000원입니다.

이후 남부산농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2024년 2월 6일, 2,025,391,813원)과 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류(2024년 2월 28일, 42,817,720원)가 등기되었습니다.

이서연 씨의 주택임차권(150,000,000원)도 등기되었으나, 말소 예정으로 파악됩니다.

총 등기부 채권액은 2,582,817,720원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 이서연 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금은 157,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입 및 확정일자는 2020년 9월 7일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 11일입니다.

중요한 점은 이서연 씨의 대항력이 없다는 것입니다.

이는 해당 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없음을 의미하며, 명도 대상이 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매는 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 포함되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

임차인 이서연 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무가 발생하지 않습니다.

따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

공부상 "지상권"에 대한 기재는 없으나, 물건명세서 상 해당 항목이 비어있어 혹시 모를 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 문현동 일대는 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

"문현교차로" 인근으로서 부산의 주요 도로망 접근성이 우수하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 보입니다.

4.2. 개발 호재

문현동 일대는 금융단지(국제금융센터 등) 조성과 교통 인프라 확충 등으로 지속적인 도시 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 개발 계획은 별도 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 상점, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 이용 시 주변 지역으로의 이동이 수월하여 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 상대보호구역으로 지정된 성신유치원이 소재하고 있습니다.

기타 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 자세한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 실제 용도와 공부상 용도 불일치

건축물대장상 본건의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

하지만 실제 이용 현황은 주거용으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경 요구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

현재까지 파악된 바로는 주거 및 상업 시설이 밀집된 일반적인 지역으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 알려져 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 보통 수준인 지역에 자리하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 추가적으로 부담할 채무는 없습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 관리에 주의가 필요하며, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도는 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능한 오피스텔 물건입니다.

* 실제 주거용으로 사용되어 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 문현동 일대의 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선으로 인한 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 166,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

정확한 현 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대 시세 등에 대한 상세한 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 현 시세의 정확한 판단이 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%에서 120% 범위에서 결정되나, 본건의 경우 실제 사용 용도, 명도 난이도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현 시세와 유사 물건 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 고려할 때, 140,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 시장 분석을 기반으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.