나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [5] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 205-34, 러브리티 3층 302호에 소재하는 도시형생활주택으로, 현황상 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용으로 사용 중인 구분건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 10.17㎡이며, 토지 지분 또한 10.172545978284955㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 32.88㎡(약 9.95평)이며, 건물 지분 또한 32.88㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가

본 건물의 감정가는 234,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하며, 복합 용도 건물인 '러브리티' 내에 있습니다. 주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장과 지하철이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 일반도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기(2020-07-29)가 확인되며, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2,390,000,000원, 2020-07-29)이 말소기준권리입니다. 또한, 주택임차권(최경훈, 170,000,000원, 2025-01-17) 및 임의경매 개시 결정(남부산농업협동조합, 2,025,391,813원, 2024-02-06), 가압류(비엔케이캐피탈주식회사, 42,817,720원, 2024-02-28) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리(주택임차권, 임의경매, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 최경훈

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2020-12-28

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 최경훈 씨는 전입일자(2021-02-01)가 말소기준권리(2020-07-29)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자를 받았으나, 배당 신고일자(2024-03-15)와 배당받을 금액을 고려할 때, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에도 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 문현동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 최근 문현금융단지 개발 등으로 지역 경제 활성화가 기대되는 곳입니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 10평)의 오피스텔 시세를 직접적으로 파악하기는 어려웠습니다. 다만, 비교 가능한 인근 지역의 다세대 주택(2002년~2006년 준공) 매매 사례를 바탕으로 시세를 역산해보면 다음과 같습니다.

* 비교 사례 1: 전용면적 59.456㎡ (약 18평) 매매가 15,700만원 → ㎡당 약 2,640만원, 약 8700만원 (32.88㎡ 기준 환산)

* 비교 사례 3: 전용면적 73.2㎡ (약 22평) 매매가 11,000만원 → ㎡당 약 1,502만원, 약 4,930만원 (32.88㎡ 기준 환산)

상기 비교 사례들을 고려할 때, 본 건물의 면적(32.88㎡)을 기준으로 환산한 시세는 약 4,930만원에서 8,700만원 수준으로 추정됩니다.

* 시세 분석 요약

제공된 시장 데이터(JSON)는 본건 물건(2020년 준공, 오피스텔)보다 건축 연도가 오래되고(2002년~2006년), 주택 유형이 다세대주택이라는 점에서 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이를 바탕으로 역산한 ㎡당 시세는 약 1,500만원~2,640만원 수준입니다.

본건 물건의 감정가(234,000,000원)에 따른 ㎡당 가격은 약 711.6만원으로, 이는 비교 사례들의 ㎡당 가격보다 현저히 낮은 수준입니다. 다만, 본건 건물이 비교 사례들보다 신축(2020년 준공)이라는 점을 감안하면, 감정가가 시장의 일반적인 거래가와 차이가 나는 이유에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 위치한 문현동 인근은 문현교차로 주변으로 금융단지 및 상업시설이 발달하고 있어, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 성신유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 인근에 초등학교 및 중학교가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 인수되는 권리에 따른 리스크는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

제공된 시장 정보(JSON)와 감정가 사이에 ㎡당 단가에서 큰 차이가 발견되었습니다. 감정가가 시장 가격보다 높게 평가되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건 건물이 신축이라는 점은 긍정적 요인입니다.

6.3. 물건 자체 리스크

업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용되는 경우, 관련 법규나 관리 규약에 따라 주거 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 확인되었으나, 본건의 경우 인수되는 임차 보증금이 없어 직접적인 금전 리스크는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 신축 오피스텔로, 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 제공된 시장 시세 정보와 감정가 간의 괴리가 크게 나타나고 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기에는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 문현금융단지 인접: 지역 개발 호재 및 금융단지 종사자 수요를 기대할 수 있습니다.

* 무권리 낙찰: 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다. 제공된 시장 정보를 바탕으로 역산한 ㎡당 가격대는 약 1,500만원~2,640만원으로, 본건 면적(32.88㎡)에 적용 시 약 4,930만원~8,700만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건 건물은 비교 대상보다 신축이며, 오피스텔이라는 특수성을 고려할 때 감정가가 시세보다 낮게 평가되었거나, 혹은 제공된 시장 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 사례일 가능성도 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 하회하는 수준으로, 신축 건물의 가치를 고려하면서도 시장 정보와의 괴리를 감안한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.