나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [21] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (21)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 9층902호

건물명: 러브리티

용도: 오피스텔 (공부상), 주거용 (실제)

감정가: 236,000,000 원

토지 면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 12.98794039441613㎡ (약 3.93평)

건물 면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

건물 지분: 41.98㎡ (약 12.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 형성되어 있으며, 환경은 보통 수준입니다.

토지는 주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 6-7미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 일반도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 40미터, 최고높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 남OOOOOOOO입니다.

감정평가서상 임차인 현황으로 이혜연 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 690,000원에 2023년 12월 12일 전입(사업일자)하였습니다. 확정일자는 2023년 12월 1일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 17일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 문현동 일대는 문현교차로를 중심으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 접근성이 양호하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

주변 지역은 중소규모 공동주택 단지가 많아 배후 수요 확보에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 부산 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 중소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 본건은 성신유치원 인근의 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

* 실제 용도와의 차이: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도가 주거용으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경이나 관련 규정 적용 시 불이익이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 이는 일반적인 오피스텔의 주거용 사용 추세와 크게 다르지 않으나, 명확한 관리가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 이혜연 씨의 대항력은 없으나, 임대관계에 대한 상세 정보(계약 기간, 퇴거 여부 등)가 명확히 파악되지 않아 명도 진행 시 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 건축 관련 규제: 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 신축 시 높이 제한을 받게 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 교통 요충지인 문현교차로 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 업무시설로 등록되어 있으나 실제 주거용으로 활용 가능한 오피스텔로서, 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 특히, 인수해야 할 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 사용 용도의 불일치, 임대 관계의 불확실성 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 문현교차로 인근의 편리한 교통망으로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 배후 주거 수요: 주변이 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 임차 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어, 추가적인 자금 부담 없이 취득할 수 있습니다.

* 실주거용 활용 가능: 오피스텔임에도 주거용으로 활용 가능하다는 점은 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세를 분석한 결과, 약 41.98㎡ (약 12.70평) 면적의 오피스텔 시세는 평당 약 400만원대 후반에서 500만원대 초반으로 추정됩니다 (IFC부산 오피스텔 50㎡ 기준 약 4.8백만원/㎡).

이를 바탕으로 환산하면 약 201,500,000원 ~ 211,100,000원 수준으로 예상됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시세 조사 및 현장 확인을 통한 최종 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.