나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [14] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-03-13 작성된 물건 명세서 및 감정평가 요약표 기준 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (14)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 6층603호

용도: 오피스텔 (주의사항: 실제용도는 주거용)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.962854531353866㎡ (약 2.71평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철(문현역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 6층 603호에 해당합니다. 외벽은 대리석 붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 구조입니다.

토지 이용: 본건 토지는 주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 서측으로 약 6-7미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역이며, 일반도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 최고 높이 제한 지역(기준 40m, 최고 48m), 상대보호구역(성신유치원)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(통상 경매개시결정 등기)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 권리 분석 결과, 특별히 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박*빈

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-05

* 확정일자: 2020-11-25

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인 박*빈은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 단, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으며, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 문현동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 문현교차로 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. (조사 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 생활정보

교통: 부산 지하철 1호선 문현역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 성신유치원이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중인 점은 추후 하자 발생, 이행강제금 부과 등 행정적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 명도 과정에서 점유자와의 원만한 합의 및 시간 소요 가능성이 존재합니다.

* 건축법 제한: 준주거지역, 높이 제한, 상대보호구역 등 건축 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가 1억 6,500만원으로, 유사 면적 오피스텔의 현 시세가 1억 6,000만원에서 1억 7,500만원 수준임을 고려할 때, 경매 시 적정가로 낙찰받을 경우 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려해 볼 만한 물건입니다. 단, 실제 용도와 공부상 용도의 차이, 임차인 명도 관련 사항 등을 철저히 분석하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 편리한 교통 여건: 문현역 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자를 고려하는 수요층에게 적합한 전용면적입니다.

* 입지 조건: 부산 남구의 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건 감정가는 1억 6,500만원입니다.

유사 면적 오피스텔의 현 시세는 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 수준으로 조사되었습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다.

위 내용들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상까지도 경쟁이 붙을 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크 등을 감안하여 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 권리관계 분석 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.