나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [11] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 5층503호

용도: 도시형생활주택 (공식 용도: 업무시설 / 실제 용도: 주거용)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

건물명: 러브리티

사용승인일: 2020년 07월 20일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

해당 층수: 5층

난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 도로 관계: 서측으로 약 6-7미터 정도의 포장도로와 접함

* 기타 제한사항:

- 가축사육제한구역

- 가로구역별 최고 높이 제한지역 (기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터)

- 상대보호구역 (성신유치원)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손

보증금: 80,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2021-02-19

확정일자: 2020-12-31

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 경매 신청 채권자의 근저당권 등이 말소기준권리가 되어, 낙찰 시 등기부상 모든 부담(권리)은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 문현동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 상권으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 부동산 시장 동향 (주변 시세 분석)

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일 거래: 59.46㎡ (약 17.99평) / 157,000,000원 (평당 약 875만원)

* 2026년 2월 28일 거래: 59.99㎡ (약 18.15평) / 85,000,000원 (평당 약 470만원)

* 2026년 2월 21일 거래: 73.20㎡ (약 22.15평) / 110,000,000원 (평당 약 495만원)

본 건은 23.86㎡ (약 7.22평) 면적의 도시형생활주택(주거용 오피스텔)으로, 위 비교 사례들보다 면적이 작고 건물 연식(2020년 사용승인)이 신축에 해당하여 시세가 상이할 수 있습니다. 비교 사례들이 오래된 대형 다세대주택인 점을 감안할 때, 본 건의 신축 소형 오피스텔로서의 희소성과 가치가 반영될 수 있습니다. 다만, 제공된 비교 사례들의 평당 시세와 본 건의 감정가(172,000,000원, 평당 약 2,382만원) 간에는 상당한 가격 차이가 존재하므로, 신중한 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 문현교차로 인근의 상업시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

* 본 건은 상대보호구역으로 지정된 성신유치원 인근에 위치하고 있어, 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 임대 관계가 미상으로, 공실 발생 시 공실 기간이 길어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 도시형생활주택 및 오피스텔의 임대 수요는 꾸준한 편입니다.

6.2. 시세 대비 감정가 적정성

* 본 건의 감정가(172,000,000원)는 비교 대상인 오래된 대형 다세대주택의 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 실제 시장가와 감정가 간의 괴리 가능성에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 및 정보 분석 결과, 본 건 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축된 도시형생활주택(주거용 오피스텔)으로, 위치 및 교통 접근성이 양호하며 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 및 편의성이 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변의 오래된 다세대주택 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고평가 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 조건은 현장 방문 시 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 컨디션 및 편의시설 이용이 양호합니다.

* 도시형생활주택/오피스텔로서 1인 가구 등 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 문현교차로 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원이며, 경매 개시가는 감정가의 80% 수준인 137,600,000원부터 시작될 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 비교 대상인 오래된 다세대주택의 평당 시세와 본 건 감정가 간에는 상당한 가격 차이가 존재합니다. 그러나 본 건의 신축 연식(2020년) 및 도시형생활주택/오피스텔이라는 점을 고려할 때, 감정가가 시장 가치를 어느 정도 반영하고 있다고 판단할 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다. (투자 수익률 분석 및 개별적인 투자 판단 하에 최종 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.