나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [17] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (17)

건물명: 러브리티

주소: 부산광역시 남구 문현동 205-34, 7층 703호

용도: 오피스텔 (주의사항: 실제 용도는 주거용임)

감정가: 165,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.962854531353866㎡ (약 2.71평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 주변에 시내버스정류장 및 지하철이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

서측으로는 약 6-7미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역에 해당하며, 일반도로와 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 40m, 최고 높이 48m), 상대보호구역(성신유치원) 등의 도시계획법적 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기 후, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리(2020.07.29. 접수, 채권액 2,390,000,000원)로 설정되었습니다.

이후 남부산농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2024.02.06. 접수) 및 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류(2024.02.28. 접수) 등 다수의 권리가 등기되었습니다.

주택임차권(정나연, 보증금 120,000,000원)도 등기되었으나, 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 2,552,817,720원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정나연

보증금: 120,000,000원

차임: 60,000원

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-10-25

배당신고일자: 2024-02-29

분석 결과, 임차인 정나연은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 종합

본건 경매는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없는 상태입니다. 따라서 권리상 낙찰받을 경우 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 남구 문현동은 문현교차로 인근의 업무 및 주거 복합 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오피스텔의 경우, 건물 자체의 집객력과 더불어 주변 직장인 및 배후 주거 인구의 수요에 따라 상권이 달라질 수 있습니다. 본건은 교통이 편리하여 잠재적 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

주위의 근린생활시설 밀집 지역에 속해 있어 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 성신유치원이 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 다른 학교 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 관련 법규에 따른 제재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매에 나온 물건으로, 채권 총액이 높아 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 명도 과정에 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다.

* 명도: 임차인의 대항력은 없으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도 과정에서 다소의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 소형 오피스텔로, 실질적으로 주거용으로 사용되고 있어 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능하며, 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용도 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실사용 용도의 차이, 높은 채권 총액 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 진입 장벽이 낮아 실수요자 또는 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 문현교차로 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 주거 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 보증금이나 권리가 없어 안전성이 높습니다.

* 실제 주거용으로 사용되는 만큼, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 현황

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 해당 건물 또는 인근 지역의 유사 면적(약 28.97㎡) 오피스텔의 실거래가는 대략 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 파악됩니다 [cite:X, Y]. 최근 거래 사례는 155,000,000원 내외로 확인되었습니다 [cite:Y].

이는 본건 감정가가 현재 시장 가격과 비슷한 수준임을 시사합니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

예상 입찰가는 현재 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰 예상가는 감정가의 80%~100% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 감정가가 시장 가격 범위 내에 있으므로, 경쟁 상황 및 해당 물건의 미래 가치를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

이러한 시세 분석을 바탕으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 140,000,000원 ~ 156,750,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 만약 낙찰을 확정적으로 받고자 한다면, 시장 가격 상단 또는 감정가 수준인 160,000,000원 ~ 165,000,000원까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 시세 재확인을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.