나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [18] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (18)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34, 러브리티 8층802호

* 건물명: 러브리티

* 구분: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

* 건물면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합 (확인됨)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 준주거지역에 속해 있으며, 2020년 7월 20일에 사용 승인되었습니다.

2.2. 교통상황

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* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

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* 토지는 주위와 등고 평탄한 장방형으로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 서측으로 약 6-7미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 인접 도로 및 토지계획

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* 토지이용계획상 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 48미터), 상대보호구역(성신유치원)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 인수 여부

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* 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권은 없다고 명시됨)

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 이성민

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 9월 6일

* 배당신고일자: 2023년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 주택임차권(을2)을 등기하였으나, 말소기준권리보다 후순위이며 배당받지 못할 경우 일부 금액에 대한 인수 가능성은 있으나, 현재로서는 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 총 채권액

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* 등기부 채권 총액은 약 2,597,817,720원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

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* 본건이 위치한 문현동 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상업 시설 이용이 비교적 편리합니다.

* 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구 확보가 용이할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

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* 본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 건물은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 문현교차로 인근 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 쇼핑, 의료, 금융 시설 등은 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

5.2. 교육시설

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* 본 건 주변에 성신유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 상세한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

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* 주변에 병원 및 의원 등의 의료시설이 위치할 가능성이 있으나, 정확한 정보는 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 용도 불일치

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* 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 관련 규제에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보

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* 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 채무자의 담보물 현황 및 가치 평가에 따라 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 고액 채권

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* 총 채권액이 25억 원 이상으로 높아, 낙찰 후 잔여 채무 처리 및 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

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* 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 부산시 전반적으로 건설 폐기물 처리장, 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 주민 민원 사례가 있고, 지역 개발 계획과 맞물려 민감한 이슈가 될 수 있습니다. 인근 지역의 개발 계획 및 과거 산업 시설 현황 등을 종합적으로 파악하여 잠재적 리스크를 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 점과, 업무시설이나 실제 주거용으로 활용 가능하다는 점은 소형 투자처로서의 매력을 가집니다.

* 현재 제시된 감정가 대비 낮은 낙찰가로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 문현교차로 인근은 교통이 편리하고 생활 인프라가 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

8. 종합 의견

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본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 오피스텔로, 공부상 용도는 업무시설이나 실제로는 주거용으로 사용되고 있습니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 공동담보 물건이며 총 채권액이 높은 점, 그리고 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 시세 및 경매 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 236,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경매 진행 빈도 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 건의 경우, 유사 물건의 거래 시세 정보가 상세히 제공되지 않아 정확한 시세 파악은 어렵습니다. 또한, 용도 불일치 및 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 경매 시장 동향을 고려하여, 대략적으로 감정가의 70%~80% 선인 165,200,000원 ~ 188,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 사전에 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.