나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [15] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (15)

물건소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34, 러브리티 7층701호

건물명: 러브리티

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 165,000,000원

토지 면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.962854531353866㎡ (약 2.71평)

건물 면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

건축물 사용승인일: 2020년 7월 20일

건물 층수: 지하 1층 - 지상 10층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1) 입니다.

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 2,562,817,720원입니다.

임차인 현황:

김신 임차인이 존재하며, 보증금 136,000,000원에 대하여 2020년 10월 26일 전입, 2020년 9월 24일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 배당신고를 하였으나, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 문현동 일대는 부산의 주요 교통 요지인 문현교차로 인근으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 주거용 부동산의 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 문현역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 성신유치원 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 측면에서 양호합니다.

* 주거환경: 중소규모 공동주택, 단독주택과 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으나 실제 용도는 주거용으로 사용되고 있어, 향후 부동산 이용이나 관리에 있어 용도 불일치 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 또는 전입 신고 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동의 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성은 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 등기부상 용도와 실제 이용 용도의 차이가 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 검토 및 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 문현교차로 인근으로 교통이 매우 편리하며, 배후 주거 수요와 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 현 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최소 입찰가는 감정가에서 시작할 것으로 예상됩니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 20-30㎡대의 물건들이 1억 3천만원에서 1억 7천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 1억 6천 5백만원을 기준으로, 용도 불일치 리스크와 향후 시장 상황 등을 고려하여 1억 4천만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.