나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [6] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 3층303호

* 건물명: 러브리티

* 용도: 도시형생활주택 (업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 건물지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

1.4. 특이사항

* 공동담보로 진행되는 경매물건입니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 일반도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 40m, 최고 48m), 상대보호구역(성신유치원) 등의 도시계획법상 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본건의 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2,390,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 임의경매 개시결정 및 가압류는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,432,817,720원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조태양

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 15일

* 배당신고일자: 2024년 04월 12일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '지상권개요'가 있으나 별도 명시 내용이 없어 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다. 상세 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

* 건물명 '러브리티'는 2020년 7월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물입니다.

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 많이 사용되는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 해당 건물 3층에 위치한 23.86㎡ (약 7.22평) 규모의 소형 주거용/업무용 공간입니다.

4.2. 주변 상권

* 본건이 위치한 문현동 일대는 문현교차로를 중심으로 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 다만, 제공된 JSON 데이터는 59~73㎡ 규모의 다세대주택 매매 사례로, 본건(23.86㎡ 오피스텔)과는 면적 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 외부 검색 결과, 문현교차로 주변에는 대규모 주거 단지보다는 기존 주택가와 소규모 상가, 업무 시설이 혼합된 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 가까운 거리에 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 없으나, 대중교통 이용 시 접근 가능한 범위를 고려해야 합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 성신유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변의 다른 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건축물대장상 용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건축법 등 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역 등이 존재합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물이 2019년 준공되어 비교적 신축에 속하나, 5년이 경과함에 따라 내부 시설의 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 세부적인 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 문현교차로 인근 지역은 교통량이 많은 편이며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 외부 검색 결과, 해당 지역에 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 소형 도시형생활주택(오피스텔)입니다.

* 감정가는 1억 7천만원으로 책정되었으나, 제공된 2026년 기준 다세대주택 매매 사례(약 850만~1570만원/평)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도의 차이, 그리고 각종 도시계획법상 제한사항을 고려해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업 운영에 적합한 물건입니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 문현동 일대 개발 호재 및 교통망 개선 시 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 JSON 데이터는 59~73㎡ 규모의 다세대주택 매매 사례로, 본건(23.86㎡ 오피스텔)의 직접적인 시세 산출에는 한계가 있습니다.

* '러브리티' 건물은 2020년 준공된 오피스텔/도시형생활주택으로, 비슷한 시기에 준공된 주변 소형 오피스텔의 최근 실거래가를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 외부 검색을 통해 유사 면적(23~25㎡) 오피스텔의 최근 매매 시세가 대략 1억원 초중반대(약 1,000만~1,300만원/평)로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가(170,000,000원)는 이러한 시장 가격보다 높게 책정되었습니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능한 예상 범위는 감정가의 70~90% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 입찰 시 보증금 10%를 제외한 금액을 기준으로 실제 경쟁률과 시세 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 낙찰가 범위: 119,000,000원 ~ 153,000,000원

(감정가 170,000,000원의 70% ~ 90% 수준으로, 주변 시세와 감정가의 괴리를 감안하여 보수적으로 산정)

※ 실제 입찰가는 법원 현황, 동시 진행 물건, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.