나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [1] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 2층201호

건물명: 러브리티

용도: 도시형생활주택 (현황: 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

건축 연도: 2020년 (사용승인일 2020.07.20 기준)

층수: 지하1층~지상10층 중 2층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 대리석붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 및 주변 토지이용계획: 본건은 서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 일반도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

매각물건 명세: 본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 물건입니다.

채권자 정보: 본 경매는 남OOOOOOOO를 채권자로 하여 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

임차인 현황:

* 신태준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.10.24. 대항력 없음.

* 주식회사금미트: 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2023.10.24, 확정일자 2024.02.20, 배당신고일자 2024.03.19. 대항력 없음.

인수되는 권리: 상기 임차인 현황 및 등기부등본 요약 내용에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 존재할 수 있으나 현재 명시된 바 없음)

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 등기부등본상 채권 총액은 2,432,817,720원입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 및 개발 현황: 본건이 위치한 문현동 지역은 "문현교차로" 인근의 준주거지역으로, 다양한 규모의 공동주택과 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

잠재적 가치: 주요 교통 결절점 인근에 위치하고 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내외부에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 성신유치원이 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 주거 지역에서도 흔히 볼 수 있는 사항으로 주거 환경에 큰 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

주거 편의 설비: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있다는 점은 향후 행정적인 문제 발생의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

권리관계: 공동담보 물건으로 설정되어 있으며, 등기부등본상 총 채권액이 24억 원 이상으로 매우 높아 채무 부담이 상당한 상태입니다.

감정가와 시세 격차: 본건의 감정가 169,000,000원은 건물 면적(23.86㎡) 대비 제곱미터당 약 7,080,000원 수준입니다. 이는 제공된 주변 시세 데이터(제곱미터당 약 140만원 ~ 260만원)와 상당한 격차를 보입니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 비교 대상 물건과의 특성 차이가 크기 때문일 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 건축 후 약 4년 정도 경과된 비교적 신축 건물이라는 점, 그리고 임차인이 대항력을 갖추지 않아 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 또한, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지 조건도 장점입니다.

그러나 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 매우 높은 총 채권액, 그리고 무엇보다 감정가와 실제 시장 시세 간의 현저한 격차는 본건 투자의 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 시세 조사를 통해 정확한 가치를 판단하고, 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 23.86㎡의 소형 면적은 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

신축 건물의 이점: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들고, 현대적인 주거 환경을 제공하여 임차인 모집에 유리할 수 있습니다.

교통 편의성: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 직주근접 수요층에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 동일한 건물 내 또는 유사한 면적(23.86㎡)의 직접적인 거래 사례는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변의 비교적 넓은 면적(약 59~73㎡)을 가진 다세대 주택 매매 사례에서는 제곱미터당 약 140만원에서 260만원 사이의 시세를 보이고 있습니다.

감정가와 비교: 본건의 감정가 169,000,000원은 건물 면적(23.86㎡) 대비 제곱미터당 약 7,080,000원으로, 앞서 분석된 주변 시세와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 평가 시점이 현재 시세와 다르거나, 비교 대상 물건과의 건물 노후도, 브랜드 가치, 부대시설 등 차이가 크기 때문일 수 있습니다.

예상 입찰가 산정: 신축 건물이라는 점과 오피스텔/도시형생활주택의 특성을 감안하더라도, 감정가가 시세 대비 과도하게 높을 가능성을 고려해야 합니다. 주변의 일반적인 다세대 주택 시세 및 본건 건물의 신축 연차, 입지 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 본건의 예상 시세는 제곱미터당 약 280만원에서 320만원 선으로 추정하는 것이 합리적입니다.

이에 따른 예상 입찰가는 다음과 같은 범위로 산정됩니다.

* 최소 예상 입찰가: 23.86㎡ * 280만원/㎡ = 약 66,808,000원

* 최대 예상 입찰가: 23.86㎡ * 320만원/㎡ = 약 76,352,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 67,000,000원에서 77,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 동향을 재확인하며, 본건의 권리관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.