나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [9] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (9)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층403호

건물 정보:

러브리티(구분건물)

4층 중 403호

전용면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

대지권 면적: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

건축 연도: 2019년 (준공일 2020-07-20)

구조: 철근콘크리트구조 (지하1층, 지상10층 건물 내)

용도: 도시형생활주택 (등기부상 업무시설, 실제 이용은 주거용)

감정가: 172,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통임.

토지 이용 계획 및 제한상태

준주거지역에 속하며, 일반도로에 접함. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역(성신유치원)에 해당함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2020-07-29 접수, 2,390,000,000원)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

본 건의 임의경매 개시 결정(2024-02-06 접수, 남부산농업협동조합) 및 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류(2024-02-28 접수, 42,817,720원) 역시 말소 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리

목록에 지상권에 대한 언급이 있으나, 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-19

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

인수 보증금

임차인 이 는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 위치한 문현동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 중소규모 공동주택과 단독주택이 밀집하여 있어 지역 커뮤니티가 형성되어 있음.

주변 개발 현황

별도의 개발 호재에 대한 구체적인 정보는 없으나, 문현교차로 인근의 교통 요지라는 점이 상권 유지에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설

각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이함.

주변 교육 시설

본 건은 상대보호구역(성신유치원)에 포함되어 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 용도와 실제 이용의 차이

등기부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

임차인 관계

임차인의 임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없음.

JSON 시세 데이터와의 괴리

제공된 JSON 시세 데이터(2026년 5월 기준)는 본 건과 면적 및 건물 연식에서 차이가 나는 비교 사례들을 포함하고 있으며, 일부 거래가는 본 건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준을 보임. 이는 본 건의 감정가 산정에 대한 재확인이 필요할 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년경 준공된 신축 건물의 소형 도시형생활주택/주거용 오피스텔임. 부산 남구 문현동 지역의 교통 및 생활 인프라를 공유하는 입지적 장점을 가지고 있음. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없어 명확한 경매 물건임. 다만, 감정가 172,000,000원에 비해 제공된 주변 시세 데이터(JSON)가 더 큰 면적임에도 불구하고 더 낮은 가격대를 형성하고 있어, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

신축 건물

2020년 준공된 신축 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 낮고 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

소형 면적

전용면적 23.86㎡의 소형 평형으로, 1인 가구를 위한 주거용 또는 소액 임대 수익 창출을 위한 투자 상품으로 고려해 볼 수 있음.

안전한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 매매 정보들은 주로 면적이 더 크고 건축 연수가 오래된 다세대 주택들을 포함하고 있습니다. 가장 높은 시세를 보인 사례(59.456㎡, 15,700만원)의 제곱미터당 가격은 약 264만원 수준이나, 본 건의 면적(23.86㎡)과 신축 건물임을 감안하더라도 감정가(약 721만원/㎡)와 큰 차이를 보입니다.

안정적인 투자 접근을 위해, 감정가와 제공된 시세 데이터를 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.