나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [12] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 오피스텔로, 사건번호는 부산동부지원 2024타경101129 (12)입니다.

본 건물의 명칭은 "러브리티"이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 6층 601호에 해당합니다.

토지면적은 8.96㎡ (약 2.71평)이며, 건물면적(전용면적)은 28.97㎡ (약 8.76평)입니다.

건물 사용승인일은 2020년 07월 20일입니다.

감정가는 165,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 매각 대상입니다.

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용 상태는 주거용으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

토지는 주위와 등고 평탄한 장방형으로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접해 있으며, 토지이용계획상 준주거지역, 일반도로(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 40m, 최고 48m), 상대보호구역(성신유치원) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

본건에는 박시하라는 임차인이 존재하나, 전입일자(2020-12-23)보다 확정일자(2020-11-04)가 빠르며, 배당신고일자(2024-04-12)를 거쳐 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

채권자는 남OOOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 문현동은 부산의 주요 지역 중 하나로, 문현교차로를 중심으로 교통의 요지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하며, 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

본건은 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 공동주택 및 단독주택 거주자들을 위한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

본건은 시내버스 정류장과 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

실제 주거용으로 이용되고 있어 1인 가구에게는 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용 상태는 주거용으로 확인되어, 관련 법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성, 주택임대차보호법 적용 여부 등에서 잠재적 리스크가 존재합니다.

임차인 박시하는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있어, 권리 관계 자체의 복잡성은 낮은 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 실사용 용도의 불일치로 인한 행정적 리스크는 반드시 인지하고 투자해야 합니다.

임차인 권리 분석상 인수 부담은 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 문현교차로 인근의 교통 편의성과 발달된 생활 편의 시설은 주거 가치를 높입니다.

경매 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 물건 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 약 145,000,000원에서 160,000,000원 사이로 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 이러한 시세 범위의 상단부에 위치하고 있으나, 실사용 용도와의 차이 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.