나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [13] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (13)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

* 감정가: 236,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34, 러브리티 6층602호

* 용도: 업무시설 (오피스텔) - 실제 용도 주거용

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 토지 면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

* 토지 지분: 12.98794039441613㎡ (약 3.93평)

* 건물 면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

* 건물 지분: 41.98㎡ (약 12.70평)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 러브리티

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상10층 건물

* 준공일: 2020년 07월 20일

* 해당 호수: 6층 602호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치

* 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로 환경은 보통 수준임

2.2. 교통망

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철이 위치하여 대중교통 이용 편리

* 제반 교통 상황은 보통임

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 주위와 등고 평탄한 장방형 토지

* 이용 상태: 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중

* 인접 도로: 서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접함

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 일반도로 접합

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역 (성신유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존 및 이전: 정미옥, 장미영 (2020년 7월 29일)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (23,900,000,000원, 말소기준권리) - *참고: 해당 금액은 통상적인 오피스텔 근저당 금액을 초과하므로, 입력 오류일 가능성을 배제할 수 없습니다.*

* 주택임차권: 유선진 (170,000,000원)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2,025,391,813원)

* 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (42,817,720원)

* 등기부채권 총액: 2,602,817,720원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 유선진

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 09일

* 배당신고일자: 2023년 02월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: '임차인 현황'에 기재된 유선진의 정보(보증금 158,856,548원, 전입 20.12.15, 전출 22.01.03)와 등기부등본 상 '권리분석'에 명시된 유선진의 주택임차권 정보(보증금 170,000,000원, 인수)가 상이합니다. 권리분석 상의 주택임차권 등기(2023.02.09)가 말소기준권리(근저당 2020.07.29)보다 후순위임에도 불구하고 '인수'로 표기된 것은, 해당 임차인이 대항력을 확보하고 있음을 의미합니다. 따라서 본 보고서는 권리분석 상의 170,000,000원을 인수되는 보증금으로 간주합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 임차인 유선진의 주택임차권 170,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 "문현교차로" 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함

* 지역 내 중소규모 공동주택 및 단독주택 단지와 함께 오피스텔이 혼재하는 지역

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 도시 지역 분석 결과, 본건 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않음. 정확한 확인을 위해서는 별도의 현장 조사 및 상세 지도 검색이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있어 일반 주거용 오피스텔의 생활 환경을 제공함

* 건물은 철근콘크리트 구조로 총 10층 건물이며, 본건은 6층에 위치

* 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함

* 주변 근린생활시설 이용 가능

* 교육 시설로는 '성신유치원'이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 건축 및 개발 행위에 대한 제한 사항으로 생활 편의 시설과는 별개임

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 유선진 씨는 170,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖춘 상태이며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 함.

6.2. 실제 용도와 공부상 용도 불일치

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있음. 이는 주택임대차보호법 적용 등에서 유리할 수 있으나, 향후 행정적인 문제 발생 가능성도 배제할 수 없음.

6.3. 기타 권리사항

* 등기부 채권 총액이 약 26억원으로 매우 높으나, 이는 낙찰로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 단, 공동담보 물건으로 해당 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 가능성에 유의해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 상당함.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축이며, 주변에 주거 및 편의시설이 혼재되어 있어 주거용으로서의 가치는 일정 수준 이상으로 평가됨.

* 다만, 인수해야 할 보증금액을 고려할 때, 실제 낙찰 가능한 금액은 감정가보다 현저히 낮아질 것으로 예상됨.

* 정확한 시세 및 수익률 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 도심 접근성: 문현교차로 인근으로 부산 시내 접근성이 양호한 편.

* 주거 편의성: 실제 주거용으로 이용되고 있으며, 주변 편의시설 이용 가능.

* 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 인수되는 보증금 (유선진): 170,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. (236,000,000원 - 170,000,000원 = 66,000,000원)

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 66,000,000원 수준에서 시작할 수 있을 것으로 보입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 본 건의 현 시세, 임차인의 대항력 확보 시점 및 법리적 검토, 유사 물건의 실거래가, 지역 수급 현황, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용 대비 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.