나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [16] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

부산광역시 남구 문현동 205-34, 러브리티 7층 702호

1.2. 물건 종류

오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 실제 이용 용도는 주거용)

1.3. 감정가

236,000,000원

1.4. 면적

* 토지 면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

* 토지 지분: 12.98794039441613㎡ (약 3.93평)

* 건물 면적: 41.98㎡ (약 12.70평)

* 건물 지분: 41.98㎡ (약 12.70평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.7. 채권자

남OOOOOOOO

1.8. 건물 정보

* 건물명: 러브리티

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상10층 건물 내

* 주용도: 업무시설 (실제 이용: 주거용)

* 사용승인일: 2020년 07월 20일

* 총 세대수: 102호 (총 10층, 12개 호실로 추정되는 표제부 정보와 21개 호실이 언급된 감정평가서 내용에 차이가 있으나, 본건은 702호임)

2. 입지조건

2.

1.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 문현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 따라서 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.3. 도로 상태

건물은 서측으로 약 6-7미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획

* 준주거지역

* 일반도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터)

* 상대보호구역 (성신유치원)

3. 권리분석

3.

1.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 채권자 남OOOOOOOO의 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

1.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태림

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 백인규

* 보증금: 6,282,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2022-09-28

* 확정일자: 2022-09-06

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

1.3. 인수되는 권리

위 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 경매로 인해 위 권리 외에 소멸되지 않는 특별한 권리는 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 현재 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.

1.1. 지역 특성

문현동 지역은 금융 중심지(문현금융단지) 조성과 함께 디지털 금융 특화 단지로 발전하고 있으며, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 또한, 문현6구역, 문현3구역 등 대규모 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 도시 환경 개선 및 신규 주거 타운 형성에 대한 기대감이 높습니다.

1.2. 시장 동향

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 최근 IFC부산 오피스텔의 경우, 50㎡(약 15평) 타입이 2억 4,400만원 ~ 2억 5,000만원 수준에 거래되는 등, 본건과 유사한 규모의 신축급 오피스텔은 2억원 초반대의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 2억 3,600만원으로, 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.

1.1. 주거 환경

본건은 공부상 업무시설이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있어 일반 오피스텔 주거 환경과 유사합니다. 건물 자체에 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 교통 및 편의시설

부산 도시철도 2호선 문현역과 가깝고, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 상점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.3. 교육 환경

인근에 성동초등학교, 문현여자중학교, 문현여자고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경 또한 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.

1.1. 공부와 실제 이용 용도 불일치

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 부동산 거래 시 양도소득세 등 세금 문제나 재건축, 재개발 사업 진행 시 예상치 못한 이슈를 야기할 수 있습니다.

1.2. 권리관계 추가 확인 필요

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 현장 조사 및 등기부등본 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오 시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 부산 남구 문현동의 문현금융단지 인근에 위치하며, 부산 도시철도 2호선 문현역과 인접하여 교통이 매우 편리한 오피스텔입니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으며, 주변에 개발 호재가 있어 향후 가치 상승 잠재력 또한 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 현재 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.

* 우수한 입지 : 문현금융단지 개발 및 재개발 사업 등으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 : 지하철 2호선 문현역 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 신축 건물 : 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 안정적인 임대 수요 : 역세권 소형 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 단순 : 인수할 보증금 없는 임차인이 없어 명도 및 권리관계가 단순.

9. 예상 입찰가

9.

* 감정가: 236,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 주변 유사 신축급 오피스텔(IFC부산 50㎡ 기준)의 실거래가가 2억 4,400만원 ~ 2억 5,000만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가 2억 3,600만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

면적(41.98㎡, 약 12.70평)과 건물의 신축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 주변 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 부근인 2억 3,000만원 ~ 2억 4,000만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.