나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [10] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (10)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 5층501호

건물명: 러브리티

용도 (공부상): 업무시설

용도 (실제): 주거용(도시형생활주택/주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 172,000,000원

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

1.2. 면적정보

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물 지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

건물규모: 지하 1층 ~ 지상 10층 건물 내 5층 501호

준공일자: 2020년 7월 (사용승인일 기준)

건물 내 호수: 201호 외 다수 (총 호실 수 다수)

주요설비: 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 도시가스 난방설비

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지현황및이용계획

토지는 주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 6-7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

준주거지역

일반도로(접합)

가축사육제한구역

가로구역별 최고 높이 제한지역 (기준높이 40미터, 최고높이 48미터)

상대보호구역 (성신유치원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸예정권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

- 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준)

- 남부산농업협동조합 임의경매개시결정 (말소)

- 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 (말소)

3.2. 인수주의권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 없음)

3.3. 임차인현황

임차인: 윤

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업일자: 2023-05-23

확정일자: 2023-05-23

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

임차인 윤 은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 우선순위를 주장할 수 없습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 2,432,817,720원

4. 상권분석

4.1. 지역상권특성

본건이 소재한 문현동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 업무시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구에 비해서는 상권의 활성화 정도가 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물용도분석

본 건물인 "러브리티"는 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있어 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통및편의시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

중소규모 공동주택 및 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건물설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 용도불일치및제한사항

공부상 용도는 업무시설이나 실제 용도가 주거용으로 사용되고 있습니다. 이는 주거용 오피스텔에서 흔히 발생하는 사항이나, 추후 행정적인 부분에서 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역(성신유치원) 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 따를 수 있습니다.

6.2. 감정가와시세괴리

본건의 감정평가액은 172,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 유사 면적(23.86㎡) 대비 큰 차이가 존재합니다. 최근 거래된 59.456㎡ 규모의 물건이 157,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건평가

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 신축급(2019년 준공) 도시형생활주택(오피스텔)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도에 대한 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

7.2. 투자전망

신축급 건물로서 비교적 관리가 용이하며, 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 입지 조건이 양호하여 장기적인 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리를 면밀히 검토하여 신중한 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 안전성

모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석을 기반으로 합니다. 매수인이 인수해야 할 추가적인 권리 부담이 없습니다.

8.2. 성장성

신축급 건물로 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 지역 내 주거 수요와 교통 편의성을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 명도

임차인 윤 은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적을 것으로 판단됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, 59.456㎡ 규모의 물건이 157,000,000원 (평당 약 264만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 23.86㎡의 면적을 가지고 있습니다.

신축 건물(2019년 준공)임을 감안하여 평당 약 300만원 ~ 350만원 수준의 가격을 적용 시, 예상 시세는 약 71,580,000원 ~ 83,510,000원 범위로 추산됩니다.

감정가와 시장 시세 간의 큰 차이를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 실거래가 및 신축 건물 가치를 반영하여 약 86,000,000원 수준으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 50% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 목표로 합니다.

(본 입찰가는 현재 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 추가적인 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.