나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [2] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 205-34번지, '러브리티' 건물 2층 202호에 위치한 도시형생활주택입니다.

감정가는 232,000,000원이며, 토지면적은 10.17㎡(약 3.08평), 건물면적은 32.88㎡(약 9.95평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 7월 사용승인된 지하 1층, 지상 10층 규모입니다.

건물 내 총 12호실이 있으며, 본건은 2층에 위치한 32.88㎡(약 9.95평) 규모의 주택입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용 현황은 주거용입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현교차로' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 서측에 약 6-7미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 일반도로에 접해 있습니다.

개발 및 건축 관련 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원) 등이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 날짜로 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부등본상 채권 총액은 2,452,817,720원으로, 이는 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었음을 나타냅니다.

임차인 현황으로는 WENXINAMY(W *)가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 630,000원에 2023년 5월 26일 전입, 2024년 2월 28일 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 보증금 중 배당을 받지 못할 경우 인수될 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

문현교차로 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요층이 형성되어 있습니다.

본 건물이 위치한 '러브리티'는 다세대주택과 주거용 오피스텔로 구성되어 있으며, 실제 주거용으로 이용되고 있어 주거 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건과 같은 단지 내 또는 인근 유사 건물의 시세 정보가 실제 현장 상황과 차이가 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통, 편의시설, 상업 시설 등 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 이용이 편리한 입지이며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

성신유치원이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정된 점은 학군 관련 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상 용도(업무시설/오피스텔)와 실제 이용 현황(주거용)이 불일치한다는 점입니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축, 또는 법규 적용 시 문제가 될 소지가 있습니다.

임차인 WENXINAMY(W *)는 대항력이 없으나, 배당 신고가 되어 있어 실제 배당 여부 및 금액을 확인하는 것이 좋습니다. (현재까지 분석 결과 인수 보증금은 없습니다.)

감정가와 제공된 주변 시세 정보 간의 큰 차이가 존재합니다. 제공된 JSON 데이터상의 거래가액은 본건의 감정가와 비교했을 때 현저히 낮은 수준이므로, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

공동담보로 인해 복잡한 권리 관계가 있었던 만큼, 경매 절차 완료 후 예상치 못한 추가 비용(예: 미납 관리비, 공과금 등)이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 소형 도시형생활주택(오피스텔)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 감정가와 주변 시세 데이터 간의 괴리는 본 건의 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인의 배당 및 기타 미납 관리비 등에 대한 최종 확인이 필요합니다.

신축 건물이지만, 투자 시에는 제공된 시장 정보와의 괴리감에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 투자 접근성이 용이합니다.

문현동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물이라는 점은 장기적인 가치 유지에 긍정적일 수 있습니다.

경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터상의 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보(면적 59-73㎡, 거래가 8,500만~15,700만원)는 본건(32.88㎡, 감정가 232,000,000원)과 직접적인 비교가 어렵거나, 본건의 감정가가 현 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

JSON 데이터를 바탕으로 추정된 32.88㎡ 면적의 시장 가격은 대략 600만원에서 900만원 수준으로 산정되나, 이는 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다.

본 건의 감정가는 232,000,000원이나, 제시된 시장 정보와의 괴리가 크므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

경매 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 현재 정보만으로는 감정가를 기준으로 입찰가를 높게 책정하기는 어렵습니다.

따라서, 투자자께서는 제공된 감정가를 참고하되, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 예상 입찰가는 제시된 제한적인 정보에 근거한 것이므로, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 시장 조사와 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.