나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [7] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경101129 (7)

* 소재지: 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 실제 용도는 주거용)

* 건축년도: 2020년

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 10층 건물 내 4층 401호

* 토지 면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 건물 면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 토지 지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

* 건물 지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치

* 주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 인접해 있어 제반 교통 사정은 보통임.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 약 6-7미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 일반도로(접합)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2020-07-29 접수)

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 정미옥 소유권보존 (2020-07-29 접수)

* 갑2: 장미영 소유권이전 (매매) (2020-07-29 접수)

* 을2: 서현주 주택임차권 (2024-05-07 접수, 2023-06-15 전입, 2023-06-15 확정. 말소 예정)

* 갑3: 남부산농업협동조합 임의경매개시결정 (2024-02-06 접수)

* 갑4: 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 (2024-02-28 접수)

* 등기부채권 총액: 2,452,817,720원

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-06-15

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 특성: 본 건이 소재한 "러브리티" 건물은 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 구성되어 있으며, 본건 401호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축급에 해당합니다.

* 주변 건물 현황: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 지역 특징: 문현교차로 인근으로 부산 남구의 주거 및 상업 기능이 혼합된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 제공된 JSON 거래 사례들은 본건과 면적이 상이(약 59~73㎡)하고 건물 유형도 다세대/빌라로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 예시 거래 사례(2026년 5월)는 59.456㎡ 면적에 1억 5,700만원(약 264만원/㎡)에 거래되었으나, 다른 사례들은 141만~150만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 감정가는 1억 7천만원으로, 면적(23.86㎡) 대비 약 712.5만원/㎡로 산정되었습니다. 이는 제공된 주변 시세 정보 대비 단위 면적당 가격이 매우 높게 책정된 것으로, 본 건물(러브리티)의 개별 가치나 감정평가상 특징을 반영한 것으로 보입니다. 따라서 투자 시 신중한 시장 조사와 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 다수의 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 성신유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 생활 환경입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 23.86㎡(약 7.22평)의 면적은 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로는 적합하나, 공간 활용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가: 1억 7천만원의 감정가는 면적 대비 단위 면적당 가격이 높아, 실제 시장에서 원하는 가격에 매각되지 않거나 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다.

* 업무시설(오피스텔) 용도: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 주택 관련 세금 또는 법규 적용 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔(도시형생활주택)입니다.

* 문현교차로 인근의 편리한 교통과 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 다만, 면적 대비 감정가가 높게 산정된 점은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다. 1인 가구의 실거주 또는 소규모 임대 수익 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 장기적인 관점에서 관리 부담이 적습니다.

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 문현 혁신지구 및 금융단지와 인접하여 직주근접 수요의 긍정적 영향을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 감정가 1억 7천만원은 23.86㎡ 면적에 비해 단위 면적당 가격이 매우 높은 수준입니다. 따라서, 실제 시장에서 통용되는 해당 건물(러브리티) 내 유사 면적(약 7평 내외)의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 실거래가, 월세 시세, 공실률 등을 철저히 조사해야 합니다.

* 주변 유사 면적 거래 사례가 더 낮은 평당가를 보이고 있어, 본건의 높은 감정가는 신중한 접근을 필요로 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 투자자는 자체적인 시장 조사 결과와 위험 감수 수준에 따라 감정가 이하의 합리적인 금액으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 부동산 시장 조사를 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.