나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경101129 [3] 부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재"문현교차로"북동측 인근에 위치하는 부동산
(러브리티:다세대 및 주거용 오피스텔)으로,주위는 중소규모 공동주택,단독주택 및
각종근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상10층 건물 내2층 201호외21개호로서,
외벽 :대리석붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감등
내벽 :벽지도배 타일붙임등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호(1-11호):공동주택(다세대주택-도시형생활주택)

기호(11-22호) :업무시설(주거용오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,기계식주차설비
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6-7미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26),일반도로(접합)

가축사육제한구역(2018-12-19)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고 높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이40미터 최고높이48미터<건축법>
상대보호구역(2016-07-05)(성신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 남구 문현동 205-34 러브리티 2층 203호.

1.2. 물건 종류

도시형생활주택 (단, 실제 용도는 주거용 오피스텔).

1.3. 면적

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 토지 지분: 7.38190228229559㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 건물 지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

1.4. 감정가

169,000,000원.

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각.

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매.

1.7. 채권자

남OOOOOOOO (남부산농업협동조합).

1.8. 특이사항

공동담보, 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건축 구조 및 설비

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층-지상 10층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 대리석붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 타일붙임, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 일반도로 접합. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 40미터, 최고 높이 48미터), 상대보호구역(성신유치원)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 있으나 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박준우

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 8일

* 확정일자: 2020년 12월 3일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 없음

박준우 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

2,432,817,720원. 이는 말소기준권리 이후의 채권 총액으로, 본 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, "문현교차로" 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 주변에 시내버스정류장 및 지하철이 있어 교통이 편리하며, 주거 및 소규모 업무 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 내 승강기, 주차 설비, 도시가스 난방 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

없습니다.

6.2. 실제 이용 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 사용되고 있는 점은 낙찰 후 용도 확인 및 잠재적 행정 절차상 참고가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 내 유사 면적/용도 건물의 시세

제공된 최근 매매 정보 중 본건(전용면적 23.86㎡, 약 7.22평)과 직접적으로 비교 가능한 유사 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택 시세는 파악되지 않았습니다.

* 인근 다세대주택 매매 사례: 2026년 5월 11일 거래된 59.456㎡ (약 18평) 물건이 15,700만원에 거래되었습니다.

* 인근 다세대주택 매매 사례: 2026년 2월 28일 거래된 59.99㎡ (약 18.15평) 물건이 8,500만원에 거래되었습니다.

* 인근 다세대주택 매매 사례: 2026년 2월 21일 거래된 73.2㎡ (약 22.14평) 물건이 11,000만원에 거래되었습니다.

제공된 다세대주택 매매 사례를 단순 면적으로 환산 시, 본건(7.22평)은 약 6,200만원 수준으로 추정해볼 수 있으나, 이는 실제 시세와 큰 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 건축물대장상 '러브리티' 건물은 총 10층에 12호실로 기재되어 있으나, 감정평가서상에는 "2층 201호 외 21개호"로 언급되어 있어 호실 수에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 임차인 관련

임차인 박준우 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 배당 신고일자가 2024년 4월 16일로, 만약 배당받을 금액이 없을 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.5. 혐오시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과 상, 본건 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 도시형생활주택(실제 주거용 오피스텔)으로, 감정가는 1억 6,900만원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 경매로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 확인이 필요하며, 유사 면적의 오피스텔/도시형생활주택 시세 정보 부족으로 인해 정확한 시세 판단에는 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 명도 진행 시 보증금 부담이 없습니다.

* 부산 남구 문현동이라는 지역적 이점과 교통 편의성을 가지고 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건과 직접 비교할 수 있는 유사 면적의 오피스텔/도시형생활주택 매매 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 제공된 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 단순 면적으로 환산 시, 본건의 가치는 감정가보다 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 예상 입찰가는 감정가(169,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 향후 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가의 70% 수준인 약 118,300,000원부터 시작하여, 추가적인 시세 조사를 통해 유사 면적/건물의 실제 거래 가격을 파악하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.