나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21276 [3] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시
제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 16층 1604호외 19개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21276 (3)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 17층 1703호 (도로명 주소: 경상남도 거제시 한내로 55)

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

토지면적: 96.66㎡ (약 29.24평)

토지지분: 96.6623㎡ (약 29.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물지분: 84.9194㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 우리은행 근저당(2024-06-28, 96,000,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 강제경매, 주택임차권, 압류 등 모든 후순위 권리가 말소 처리될 것으로 확인됩니다. 따라서, 매수인이 인수하는 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김영환: 보증금 165,690,000원, 차임 99,000원. 전입일자 2025-04-30, 확정일자 2023-08-07, 배당신고일자 2025-06-17. 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되어 있으나 말소 예정으로 확인됩니다. 명시된 '대항력 없음'으로 보아 보증금 전액을 배당받거나, 기타 사유로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 패류살포양식수산업협동조합: 보증금 165,690,000원, 차임 0원. 확정일자 2023-08-07, 배당신고일자 2025-06-30. 대항력 없음. 사업자 또는 법인으로 추정되며, 보증금 인수 대상은 아닌 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 거제한내공단 인근으로, 복합적인 토지 이용 형태를 보이고 있습니다. 아파트 단지 자체의 배후 수요와 더불어 공단 종사자들의 편의를 위한 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트 구조의 104동 17층 건물 중 1703호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 2017년 4월 19일 준공된 건물로, 건축한 지 약 9년 정도 경과되었습니다.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 점유자의 부재로 인해 외부 및 주위 탐문을 통해 파악된 정보이므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터(E/V), 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 부정형이나 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주 출입구는 남서측에 위치합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 지구단위계획구역 외에 소로1류 및 중로2류 도로 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 지정은 향후 개발 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 및 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 거제한내공단 인근에 위치하여 일부 소음이나 환경적 영향을 받을 수 있습니다. (별도 검색 결과: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않으나, 공단 지역 특성상 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트 104동 17층 1703호입니다. 감정가는 2억 4,300만 원이며, 건물 면적은 84.92㎡(약 25.69평), 토지 지분은 96.66㎡(약 29.24평)입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 임차인들의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 공단 인근이라는 점은 입지 조건을 고려할 때 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 깨끗함: 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 보증금을 인수하지 않아 예상 투자금액 산정이 용이합니다.

* 지속적인 개발 가능성: 거제 지역의 산업 및 주거 환경 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 토지 이용 제한 사항 및 공단 인근 입지를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 194,400,000원 ~ 206,550,000원 사이에서 합리적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.