나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경448 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1167-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암감정 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (2) 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 현황 일부 잡종지 유사한 상태 및 일부 현황 도로 등으로 이용 중이며, 본건 기호 (9) 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 기호 (12), (13) 토지는 일단으로 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측, 남서측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 북서측, 남서측 및 남동측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (4) 토지는 지적도상 북동측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 북동측 및 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 일부도 현황 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (9) 토지는 지적도상 북서측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (12), (13) 토지는 일단으로 북서측으로 도로와 접하고, 현황 북서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (2) 계획관리지역(2013-01-04), 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (9) 계획관리지역(2013-01-04), 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (12) 계획관리지역(2013-01-04), 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 기호 (13) 계획관리지역(2013-01-04), 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형), 성장관리계획구역 (주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2016-05-19)<도로법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 토지의 면적은 지적재조사 사업으로 인하여 변경되었는 바 귀 제시목록에도 불구하고 토지대장상 면적으로 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (4) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 잡종지 유사한 상태 및 일부 현황 도로 등으로 이용 중인 바, 이를 종합적으로 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본 감정평가는 동일경매사건에 대하여 이미 실시한 감정평가 대상 물건 중 지적재조사 사업으로 인하여 면적 등이 변동된 토지에 대한 평가로서, 귀 법원의 요청에 따라 귀 제시목록상의 토지만을 감정평가하였음. 다만, 토지면적은 지적재조사 사업으로 인하여 변경되었는 바 귀 제시목록에도 불구하고 토지대장상 면적으로 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2), (9) 토지는 일부 현황 '법면' 상태인 것으로 추정되어 이를 감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (13) 토지는 일부 현황 '법면'일 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 현황 '법면' 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (12), (13) 토지는 2필지 일단의 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였음. - 본건 기호 (2), (12) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향은 미미하다고 판단되어 이에 구애됨없이 평가하였고, 기호 (9) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향을 감안하여 평가하였으며, 기호 (13) 토지는 일부 접도구역에 저촉되나 그 면적이 전체 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2) 토지의 일부는 현황 인접 토지(1359-5대)에 소재하는 구축물(데크)이 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 인접 토지에 소재하는 구축물이 점유 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (13) 토지는 북서측 인접 토지(1369-7도, 1370-9도, 1370-10도, 1370-13장, 1369-5도 등) 일부를 점유하여 제시외 건물 건부지 및 진출입로 등으로 이용 중인바 경매입찰시 합법적인 점용 여부 등을 재확인하시기 바람. - 본건 기호 (2), (9) 토지 지상에 제시외 건물이 소재하나, 일반건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있어 평가외하였으며, 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. - 본건 토지 지상에 소재하는 제시외 수목 및 잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호14. 일반철골조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로,
외 벽: 싸이딩판넬마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 치장목재, 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

기호15. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로,
외 벽: 스타코마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 치장목재, 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

기호16. 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 2층건으로,
외 벽: 목재 및 철판잇기마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

기호17,18. 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 단층건으로,
외 벽: 목재 및 철판잇기마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

기호19. 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 단층건으로,
외 벽: 징크판넬마감 등,
바 닥: 목재마루 등,
창 호: 샷시창구조임.

기호20. 경량철골구조 기타지붕 단층건으로,
외 벽: 징크판넬마감 등,
내 벽: 목재 및 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

이용상태

기호14: 1층 - 제2종근린생활시설 및 창고 등, 2층 - 단독주택 등.
기호15: 펜션 및 창고, 테라스, 데크 등.
기호16∼18: 펜션 등,
기호19: 기존부분은 스마트팜(유럽샐러드상추 수경재배장)으로 이용중이고, 증축부분은 테라
스로서 제시외건물 기호(ㅊ,ㅌ)과 연결되어 있음.
기호20: 단독주택(일부 창고 등).

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급,배수설비, 화재설비, 전기바닥판넬 등에 의한 난방설비,
전기온수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "토지 및 건물개황도", "사진용지" 참조하시기 바람.

공부와의 차이

① 기호14∼18 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 ‘1370-2, 1363 -4, 1363-13,
1370-6’번지에 소재하나 2018.11.22.자로 ‘1363-4, 1363-13’번지는 1363-4번지에 합병
되었고, 일반건축물대장상 ‘1370-2, 1361, 1361-1, 1361-2, 1361-3, 1361-4, 1363-4’번
지에 소재하나 2021.6.7.자로 ‘1361-1, 1361-2, 1361-3, 1361-4’번지는 1361번지에 합
병되었으며, 기호14,15 건물은 현황 1370-2번지 지상에 소재하고, 기호16∼18 건물은 136
3-4번지 지상에 소재함.
② 기호15 건물은 공부상 용도가 단독(다가구)주택 및 창고시설이나 현황 펜션 및 창고 등으
로 이용중임.
③ 기호16 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 구조 및 층, 면적이 ‘일반철골구조
1층 120.96㎡’이나 현황 및 일반건축물대장상 구조 및 층, 면적은 ‘일반철골구조 및 경
량철골구조 2층 287.03㎡’이며, 건물 1층의 용도는 귀 제시목록 및 공부상‘ 단독(다가
구)주택’이나 현황 펜션으로 이용중임.
④ 기호19,20 건물은 귀 제시목록 및 공부상 ‘1370 -2 ,1361, 1361-1, 1361-2, 1361-3, 136
1-4, 1363-4’번지에 소재하나 2021. 6.7.자로 ‘1361-1, 1361-2, 1361-3, 1361-4’번지
는 1361번지에 합병되었으며, 기호19,20 건물은 현황 1361번지 지상에 소재함.
⑤ 기호19 건물 중 기존부분은 귀 제시목록 및 공부상 용도가 제2종근린생활시설(체력단련장
)이나 현황 스마트팜(유럽샐러드상추 수경재배장) 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 기호15 건물은 일반건축물대장상 사용승인일이 2018.5,4.이나 일반건축물대장
변동사항란 및 종전 담보감정평가서에 의하면 2000.6.13.자로 신축된 후 2016.9.6.자로
공장을 다가구주택 및 일반창고로 용도변경하는 등 기존건물을 철거하고 개축한 것으로
확인되는 바 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. (목록3,4,7,8) 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 공부상 지목은 전이나 현황은 대,잡종지,도로로 이용중임. (목록15,16)공부상 용도가 단독주택이나 현황 펜션임. (목록19)현황 스마트팜으로 이용중임. 제시외 건물(7-1,14-1~14-5,16-1,17-1~17-3,18-1,19-1~19-4) 및 제시외 구축물(15-1,15-2) 매각 포함. 타인소유 제시외건물은 평가제외이며, 제시외 건물(3-1,8-1,8-2) 매각 제외하고 그로 인한 감안가격임. 법정지상권 성립 여부 불분명. 목록2(378=>374.1㎡),목록4(275=>211㎡),목록9(211=>261.3㎡),목록24(180=>160.5㎡) 각 지적재조사로 인해 면적 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2024타경448 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1167-2

* 용도: 다가구주택 (현황 복합 용도)

* 감정가: 1,768,530,090원

* 토지면적: 3,855.90㎡ (약 1166.4평)

* 건물면적: 1,577.19㎡ (약 477.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 소재합니다.

* 주위환경: 본건은 주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 지적도상 및 현황상 포장도로와 접하고 있으며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연취락지구, 접도구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2021년 6월 23일자 근저당권(경남단감원예농협)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 2018년 9월 6일자 지상권설정등기(경남단감원예농업협동조합, 존속기간 30년)가 인수됩니다.

* 전세권: 2021년 3월 10일자 전세권설정등기(주식회사성림에이앤피, 금155,000,000원)가 인수됩니다.

* 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 2020년 2월 24일 전입, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 안 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 2020년 3월 11일 전입, 대항력 있음.

* 진 : 보증금 0원, 차임 0원, 2012년 11월 12일 전입, 대항력 있음. (금액 미상이나 주의 필요)

* 신 : 보증금 25,000,000원, 차임 100,000원, 2024년 6월 11일 전입/확정, 2024년 6월 12일 배당신고, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 25,000,000원, 차임 100,000원, 2024년 6월 11일 전입/확정/배당신고, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 1월 29일 전입, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(강 , 진 )의 경우, 권리관계 및 명도 협의 시 특별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본건은 주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주요용도: 현재 토지는 주거용 건부지, 잡종지, 도로, 주상용 건부지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 현황: 건물은 공부상 용도와 달리 펜션, 스마트팜, 단독주택, 제2종 근린생활시설, 창고 등 다양하게 활용되고 있습니다. 이는 지역 내 상업적 또는 특수 목적의 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있으나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 교통: 제반 교통사정은 보통 수준으로, 접근성 자체는 양호한 편입니다.

* 교육/의료시설: 제공된 정보 내에서 구체적인 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 지상권 및 전세권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 인수되며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인에 대한 명확한 소명 및 협의가 필수적입니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 이는 건물 철거 또는 사용에 있어 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

* 공부상 불일치: 토지 지목(전)과 현황(대, 잡종지, 도로) 불일치, 건물 용도(단독주택)와 현황(펜션, 스마트팜) 불일치는 향후 행정 절차 진행 시 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 현황 이용과의 차이: 공부상 용도와 상이한 현황(펜션, 스마트팜 등)은 건축법, 농지법 등 관련 법규 위반 소지가 있는지 검토가 필요합니다.

* 타인 소유 제시외 건물: 토지 일부에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하여 토지 이용에 제한이 있거나 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 불분명 및 점유 문제: 인접 필지와의 경계 불분명, 타인 토지 점유 가능성 등은 측량 및 법적 검토가 필요한 부분입니다.

* 농지 취득 관련: 공부상 '전' 지목이 있어 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 다가구주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 펜션, 스마트팜 등 복합적인 용도로 활용되고 있습니다. 감정가는 17억 6천여만 원 수준입니다.

권리관계 분석 결과, 지상권 및 전세권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 대항력 있는 임차인들이 다수 확인되어 명도 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 특히 보증금 0원인 임차인에 대한 명확한 소명 및 협의가 필수적입니다.

더불어 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 지목 및 용도와 현황의 불일치, 타인 소유 제시외 건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 다양한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 전문적인 분석과 철저한 권리 분석을 기반으로 신중하게 접근해야 할 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 약 1166.4평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재구성을 위한 충분한 잠재력을 제공합니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 현재 펜션, 스마트팜 등으로 이용 중인 점은 이를 활용한 수익 창출 또는 특수 목적 사업(예: 체험 농장, 숙박 시설 확장 등)으로의 전환 가능성을 시사합니다.

* 지역적 특성: 밀양 단장면 지역의 자연환경을 활용한 관광 및 휴양 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매각으로 인수해야 하는 다수의 권리(지상권, 전세권)와 대항력 있는 임차인 문제가 존재하며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 불일치 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

또한, 임차인 중 보증금 0원인 경우가 있어 실질적인 명도 비용이나 협상 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 높은 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가인 1,768,530,090원을 기준으로 하되, 인수되는 권리의 가치, 명도 예상 비용, 법적 분쟁 가능성, 향후 활용 방안에 따른 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 인근 부동산 시세 및 유사 물건의 낙찰가 분석이 필수적입니다. 따라서 본 단계에서는 구체적인 금액 제시보다는, 상기 리스크를 반영하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근을 권장합니다.

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