나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3943 [2] 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1159 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용곡리 "새터마을" 북서측 인근(일련번호(1)), 포항시 북구 기계면 성계리 "화계마을" 서측 인근(일련번호(2~5))에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지대임.

교통상황

(1): 본건까지 농기계 정도 접근 가능하며(본건 북동측에 소재하는 콘크리트 포장 농로에서 용곡리 409번지 토지의 일부를 이용하여 본건 토지에 접근하고 있음), 제반 교통사정은 보통시됨. (2~5): 본건까지 농기계 직접 접근은 곤란하며(타인 토지를 경유하여야 함), 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형 토지로서, 답으로 이용중임. (2~3): 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 주로 잡목이 생육하고 있음. (4): 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 잡초, 잡목이 생육하고 있음. 본건 토지의 일부분에 분묘 여부를 확인하기 곤란한 잡초로 뎦힌 흙더미가 있음(별첨 "사진용지 참조). (5): 남북으로 긴 부정형 토지로서, 장기간 휴경으로 잡초, 잡목이 생육하고 있음.

인접 도로상태

(1): 지적도상 본건 토지는 서측으로 흥해읍 용곡리 707번지(지목: 도로, 소유자: 국(건설부)) 토지와 접하나, 용곡리 707번지 토지 중 본건 토지와 접하는 부분은 현재 도로로서의 역할을 하지 못하고 있음. 대신 북동측으로 콘크리트 포장도로와 약 2미터 정도 접하고 있음(단, 도로와 접하는 부분의 일부는 용곡리 409번지 토지이니 참조하시기 바랍니다) (2~4): 지적도상 맹지임. (5): 지적도상 본건 토지는 북측으로 기계면 성계리 1205번지 토지(지목: 도로, 소유자: 국(건설교통부))와 접하나, 성계리 1205번지 토지 중 본건 토지와 접하는 부분은 현재 도로로서의 역할을 하지 못하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2). (2~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지역(2012-11-21)(수도법 제7조의 2).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(2~3): 본건 토지의 공부상 지목이 "답"이나 현황 "휴경지(잡목 생육)임. (4~5): 본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "휴경지(잡초, 잡목)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2~5 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 목록4 분묘 여부 확인 곤란한 흙더미 있음. 목록2~5 현황상 '휴경지', 목록2~4 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1159

1.2. 사건번호

포항지원 2025타경3943 (2)

1.3. 물건 종류

답 (토지)

1.4. 면적

토지 2747.00㎡ (약 831평)

1.5. 감정가

137,527,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용곡리 "새터마을" 북서측 인근(일련번호(1)), 포항시 북구 기계면 성계리 "화계마을" 서측 인근(일련번호(2~5))에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지대로 형성되어 있습니다. 기계면은 포항시 북부 내륙 지방으로 통하는 국도 제31호선 길목에 위치하며, 비학산, 운주산 등 준봉에 둘러싸여 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 일련번호(1)의 경우: 본건까지 농기계 정도 접근 가능하며, 북동측 농로에서 용곡리 409번지 토지의 일부를 이용하여 접근하고 있습니다. 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 일련번호(2~5)의 경우: 본건까지 농기계 직접 접근은 곤란하며 타인 토지를 경유해야 합니다. 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상태

* 일련번호(1)의 경우: 지적도상 서측으로 접하는 도로가 있으나 실제 도로 역할을 못하고 있습니다. 북동측으로 약 2미터 폭의 콘크리트 포장 농로와 접하나, 해당 도로의 일부는 타인 소유 토지이므로 주의가 필요합니다.

* 일련번호(2~4)의 경우: 지적도상 맹지입니다.

* 일련번호(5)의 경우: 지적도상 북측으로 도로와 접하나, 해당 도로 부분은 실제 도로로서의 역할을 하지 못하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 1993-07-07 소유권 이전 (이진우)

* 갑2: 2005-05-25 소유권 이전 (윤은제, 매매)

* 을9: 2022-12-26 근저당권 공동담보 (농협은행주식회사, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-07-17 임의경매 (농협은행주식회사, 572,421,995원) - 본 사건 경매 개시

3.2. 말소기준권리

2022-12-26 농협은행주식회사 근저당권 (을9)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 기계면 성계리 일대는 대체로 농경지대로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 국도 31호선이 인근을 지나 포항 시내 및 인근 지역으로의 접근성을 제공하며, 오랜 역사와 문화유적(고인돌 등)을 보유하고 있습니다. 농촌마을 종합개발사업 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

* 행정/복지: 기계면 행정복지센터, 기계보건지소, 구지보건진료소 등이 면 소재지에 위치하고 있습니다.

* 교육: 기계초등학교, 기계중학교 등 기초 교육 시설이 기계면 내에 있습니다.

* 체육/여가: 기계면농어촌복합체육시설 (유아 수영장, 생활체육관)이 위치하고 있습니다. 또한, 봉좌마을 교류센터, 캠핑장 등 농촌 체험 및 휴양 시설이 운영되고 있습니다.

* 기타: 서포항실버타운이 기계면 지가리에 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 악취 발생 가능성: 기계면 계전리 일대에서 인근 대형 돈사(돼지 농장)로 인한 악취 및 폐수 발생 민원이 보고된 바 있습니다. 본건 소재지인 성계리와의 정확한 인접성 및 영향 범위는 현장 확인이 필요합니다.

* 폐기물 처리시설: 포항시 전반적으로 생활폐기물 에너지화 시설 부지 선정 관련 논의가 있으나, 본건 소재지인 기계면 성계리와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필수

본 건 토지(목록2~5)는 농지로서, 경매 진행 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.2. 분묘 확인 곤란

목록 4번 토지의 일부에 분묘 여부 확인이 곤란한 흙더미가 존재하여, 관련 사항에 대한 추가 확인 및 처리가 필요합니다.

6.3. 맹지

목록 2번, 3번, 4번 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근성에 제약이 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치 (휴경지)

본 건 토지(목록 2~5)는 공부상 지목이 '답' 또는 '전'이나, 현황은 장기간 휴경지로 잡초 및 잡목이 생육하고 있는 상태입니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)에 해당합니다.

* 일련번호(2~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공장설립제한구역(2012-11-21)(수도법 제7조의 2)에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리에 위치한 농지(답)로, 경매 사건번호는 포항지원 2025타경3943 (2)입니다. 감정가는 137,527,000원이며, 토지 면적은 2747.00㎡입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리인 농협은행의 근저당 및 임의경매 개시 결정이 존재하여, 매각 시 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 다수의 필지가 맹지이며, 공부상 지목과 달리 현황은 휴경지로 잡목과 잡초가 무성하고, 일부 필지에서는 분묘 확인이 곤란한 흙더미가 발견되는 등 이용에 제한이 따릅니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

주변 농경지대에 위치하고 있어 도심의 편의시설과는 다소 거리가 있으나, 기계면 소재지의 기초적인 생활 편의시설(학교, 보건지소 등)은 이용 가능합니다. 기계면 전반적으로 축사 악취 문제 등이 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서 향후 농업적 이용 또는 개간 후 다른 용도로의 전환 가능성 검토 필요.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가짐.

* 포항시의 장기적인 개발 계획 및 도로망 확충 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 예상 입찰가는 감정가 137,527,000원을 기준으로, 맹지, 휴경지 상태, 분묘 관련 리스크, 농지취득자격증명 제출 필수 조건, 지역적 특성 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우나, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 순수하게 낙찰가로 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.