나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11907 [2] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 삼곡리 104-20 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성황동 소재 '천안중학교' 북서측 인근[기호(1)] 및 천안시
서북구 성거읍 삼곡리 소재 '삼곡리복지회관' 남측 인근[기호(2)]에 위치하며, 주위는 주택,
근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 일반적인
교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 ""도시 및 주거환경정비법""에 의한 정비구역 내의 토지로서, 사다리형의 나지상
태 이며, 조사일 현재 별첨 ""사진용지""와 같이 남측 도로와 본건 토지 사이에 철재담장이
설치되어 있는 상태임.
기호(2)는 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 포장된 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 포장된 도로(성황로)가 소재하며, 기호(2) 토지는 본건 토지가 포장된
도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상,
- 기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m
~25m)(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(천안공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
- 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구
10), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11907 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 삼곡리 104-20

용도: 도로

감정가: 5,200,000원

토지면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충남신용보증재단 (등기부요약 참조)

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 토지(기호(2))는 충청남도 천안시 서북구 성거읍 삼곡리에 위치하며, '삼곡리복지회관' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호한 편입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 감정평가서상 기호(1)은 동남구 성황동에 위치한 것으로 별도 기술되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* 인접 도로상태

본건 토지(기호(2))는 현재 포장된 도로로 이용 중에 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 보고서상 임차인의 보증금 및 차임 정보는 미상인 경우가 없으며, 인수해야 할 임차권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지 등기부 요약

* 1971년 02월 25일: 분할에 의한 소유권 이전 (선을구) [cite: 토지 등기부 요약]

* 2010년 07월 12일: 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속, 선정규) [cite: 토지 등기부 요약]

* 2024년 08월 23일: 가압류 (충남신용보증재단, 금24,120,000원) - 말소기준권리 [cite: 토지 등기부 요약]

* 2025년 06월 19일: 강제경매개시결정 (충남신용보증재단, 25,854,263원) [cite: 토지 등기부 요약]

등기부상 총 채권액은 24,120,000원입니다 [cite: 토지 등기부 요약].

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 지상권의 존재 가능성을 시사합니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

1.3. 상권분석

본건은 도로 용지의 토지로, 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 다만, 인근에 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있는 지역입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.4. 생활정보

본건은 토지로서 직접적인 생활 편의시설과의 연관성은 낮습니다. 다만, 주위 지역에 주택 및 아파트 단지가 분포하고 있어 생활권 내에 위치한다고 볼 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 감정평가서에 언급된 '삼곡리복지회관'이 인근에 소재하여 지역 주민 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) (천안시 동남구 성황동 소재): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안공업고등학교, 천안중학교), 정비구역.

- 기호(2) (천안시 서북구 성거읍 삼곡리 소재 - 본건 추정): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(1호)(수도법) [cite: 토지이용계획 및 제한상태].

* 기타참고사항

이해관계인 부재로 임대 내역이 미상입니다. 이 점은 향후 권리행사 시 주의가 필요할 수 있습니다 [cite: 기타참고사항].

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성거읍에 위치한 50㎡ 규모의 도로 용지 토지로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 현재 포장된 도로로 이용되고 있으며, 지역 내 주거 및 근린생활시설과 혼재된 지역에 입지하고 있습니다. 등기부상 충남신용보증재단의 가압류 및 강제경매 개시 결정으로 매각이 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 특히 수도법에 따른 공장설립승인지역 및 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 감정평가서상 언급된 두 개의 기호 중, 본건 소재지 정보와 면적 정보로 미루어 볼 때, 삼곡리에 위치한 기호(2) 토지가 본건 매각 대상일 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인접 토지 소유자에게는 도로 확보 또는 토지 합병을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 자연취락지구 지정으로 인해 해당 지역 내에서의 국지적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,200,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점과 매각으로 소멸되는 권리 관계를 고려할 때, 본건의 가치는 토지의 현황(도로 이용) 및 향후 이용 가능성, 그리고 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한 사항에 크게 영향을 받을 것으로 판단됩니다. 입찰 희망자는 해당 지역의 부동산 시장 동향과 인접 토지와의 연계성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.