나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12148 [2] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 488-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관' 남동측 근거리에 위치
하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 대중교통 및 제반교통 사정은 다소 불편
시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) - 자루형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '휴경지 및 일부 분묘' 로 이용 중임.
기호(2) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '자연림 및 일부 분묘' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 본건 동측으로 약 폭 2.5미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있음.
기호(2) - 본건은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(신창02(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한
구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(2)
보전관리지역, 기타유류저장및송유설비(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-20)(중로1-70)
(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(2020-06-01)(국가지원지방도70호선(서산~춘천))<도로법>, 준보전산지<산지
관리법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지상에 분묘 4기와 기호(2) 토지에는 항공사진상 분묘1가 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 토지의 지목은 '답 및 임야' 이나 현황 '일부 분묘' 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원 2025타경12148 (2)호로, 충청남도 아산시 신창면 가덕리 488-6 소재 임야에 대한 부동산 강제 경매 사건입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 감정가는 32,932,260원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 488-6

용도: 임야

총 토지 면적: 12,807.00㎡ (약 3,873.77 평)

매각 대상 토지 지분 면적: 1,830.1203㎡ (약 553.61 평)

건물 현황: 건물 면적 및 지분 없음 (0㎡)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOO

특이사항:

* 본건은 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 접수되었으며, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 선순위 지상권이 존재하며, 매수인에게 인수됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관'에서 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

* 기호(1) 토지: 동측으로 약 2.5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(2) 토지: 지적도상 맹지이므로 도로 접근에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호(1) 토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 기호(2) 토지: 보전관리지역, 기타유류저장및송유설비, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1번 순위의 지상권설정등기(1987년 12월 19일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (지상권)

* 권리자: 한국송유관주식회사

* 목적: 석유류 소송 및 저장을 위한 송유관 및 부대시설의 설치, 소유 및 보수유지관리

* 범위: 토지 북쪽 648㎡ (약 196.02 평)

* 지료: 514,000원

3.3. 말소기준권리 및 채권 총액

등기사항 전부증명서상 말소기준권리는 갑13번으로 대전신용보증재단의 가압류(2019년 11월 11일)입니다. 본 건의 등기부채권 총액은 292,996,867원입니다.

3.4. 특수 권리 사항 (공유자 우선매수)

본 건은 토지 지분 매각으로, 현재 공유자 우선매수 신고가 접수된 상태입니다. 공유자 우선매수 신고는 법원에서 정한 기일에 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리이며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 임야로서 주거지 또는 상업 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 활용 가치에 초점을 맞추어야 합니다. 주변 지역은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 특정 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활 정보

물건 인근에 '가덕2리마을회관'이 위치해 있으며, 전반적인 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 편의 시설이나 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 차량 접근은 가능하여 기본적인 생활 영위에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 건으로, 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 발생 시 해결이 어려울 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 관련 제약

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이므로 건축 등 개발 행위 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 국토계획법상 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 지상권 및 맹지 문제

매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권(한국송유관주식회사)이 존재하며, 이는 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 송유관 설치 및 관리를 위한 부지가 확보되어 있어 해당 부지에 대한 사용이 제한될 수 있습니다. 또한, 기호(2) 토지의 맹지 문제는 실질적인 토지 사용 가치를 저하시키는 요인입니다.

6.4. 분묘 관련 사항

감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지(기호(1), 기호(2)) 상에 분묘가 소재하고 있습니다. 이는 법적인 문제로 직결되지 않더라도, 향후 토지 이용 및 개발 시 이전 등 추가적인 관리 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 토지 활용 가능성

현재 임야 및 휴경지로 이용 중인 상태이며, 일부 분묘가 소재하고 있습니다. 토지이용계획상 개발 가능성이 있는 지역에 해당하나, 지분 매각, 맹지, 지상권 등 복합적인 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 향후 공유자들과의 협의를 통해 적극적인 토지 개발 및 활용 방안을 모색할 수 있다면 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7.2. 지분 매각의 장단점

지분 매각은 전체 토지를 취득하는 것보다 낮은 초기 자본으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 위에서 언급한 바와 같이 공유자와의 협의 문제, 토지 이용의 제약 등 단점도 명확하므로, 투자자는 이러한 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 공유자 우선매수 신고 여부, 인수되는 지상권의 가치 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 감정가는 32,932,260원이며, 매각 대상은 토지 지분입니다. 그러나 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 본 물건의 개별적인 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본 천안지원 2025타경12148 (2)호 물건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 임야의 일부 지분을 매각하는 경매 건입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 선순위 지상권 인수, 맹지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있으나, 토지 자체의 잠재적 가치와 개발 가능성을 고려할 때 신중한 분석을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 특히, 지상권의 영향 범위와 지료, 그리고 다른 공유자들과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.