나이스옥션 법원경매 제천 2024타경114 [1] 충청북도 제천시 신월동 1138-11 창고용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1 내지 15는 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생황시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1 내지 15까지 차량 출입 및 접근 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,2,4,5,7,13 : 대체로 사다리형의 평지로 나지임.
대상물건 3,6,12 : 대체로 부정형의 완경사지로서 나지임.
대상물건8, 9,10 : 대체로 사다리형의 평지로 도로임.
대상물건11,14,15 : 대체로 부정형의 평지로 도로임.

인접 도로상태

대상물건3,6,5는 지적상 맹지임.
대상물건1,2,4,5,7은 대상물건8,9,10,11,13,14,15 등을 통을 도로로 하여 공도에 연계됨.
대상물건12는 인접필지 상에 개설된 도로를 통하여 공도와 연계됨.
대상물건8,9,10,11,13,14,15는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 내지 11, 15 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건12 내지 14 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

대상물건1,2,3,6,12 지상에 이동가능한 컨테이너, 건축자재(철골,시멘트구조물,보도블럭,흄관 등), 이동식 화장실 등은 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.
대상물건1 지상에는 인접필지상의 화단(연산홍 및 측백나무, 조경석)이 일부 침범하여 소재하나, 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
대상물건2 지상의 소나무(장송 2주)는 토지와 함께 포함하여 평가하였음.
대상물건3,5,6,12 경계선상의 석축은 토지와 함께 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건8,9,10,11은 지목은 창고용지이나 이를 도로로 보고 평가하였으나, 만약 대상물건8,9,10,11이 도로가 아닐 경우 본건의 가격은 물론 대상물건8,9,10,11로 인해 비로소 도로에 접하는 토지인 대상물건1,2,4,5,7,8의 가격도 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
대상물건12는 지목은 임야이나 토목공사된 이행지로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건8,9,10,11,14,15 및 도로로 이용중인 인접필지를 도로로 이용하지 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있음.
대상물건13,14,15는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였은.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록12: 종전 산65-4에서 신축허가를 받고 2018.4.23. 산65-4에서 분할 됨. 토목공사가 되어 있는 상태를 감안하여 평가함.
3.목록8,9,10,11,14,15:도로로 평가함. 도로가 아닐 경우, 대상 목록( 8,9,10,11,14,15) 및 대상 목록을 도로로하여 그 효용을 받는 목록1,2,4,5,7,13의 가격변동 있을 수 있음.
4.목록1,2,4,5,7,12,13: 인접필지상에 개설된 도로를 이용하지 못할 경우 가격변동 가능성 있음.
5.목록8,9,10,11,14,15: 도로로서 그 효용을 제공받는 토지의 1/3 이내로 평가함.
6.목록1지상에 인접필지인 신월동1138-1 지상의 화단일부 소재하나 타인소유로 보아 평가하지 않고 이에 구애됨이 없이 평가함.
7.목록1,2: 매각대상 아닌 소유자 미상의 건축자재, 컨테이너, 이동식화장실 등 소재하나 이에 구애됨이 없이 평가함.(감정평가서 참조)
8.목록3,6,12; 매각대상 아닌 건축자재 및 컨테이너 소재하나 이에 구애됨이 없이 평가.
9.목록2지상의 수목 및 목록3,5,6,12의 경계선의 석축 등은 거래관행에 따라 토지와 함께 평가.
10.목록3,6,5는 지적상 맹지임. 그 외 목록의 인접 도로상태에 대한 상세내용은 감정평가서참조
11.목록1:현황조사보고서에 의하면 매각대상 아닌 제시외 돌, 각종 자재, 컨테이너4동 소재,
12.목록2:현황조서보고서에 의하면 매각대상 아닌 제시외 컨테이너2동, 이동식화장실, 경량철골조 슬레이트 지붕 처마시설 소재.
13.목록5: 매각대상 아닌 제시외 돌 소재(현황조서보고서참조).
14.목록12: 매각대상 아닌 제시외 각종 자재, 컨테이너 5동 소재(현황조서보고서참조).
15.본 매각물건의 감정평가액에는 부동산목록13의 감정평가액[모사건 2024타경114사건의 감정평가서 참조]을 재산정한 가액(면적*단가469,000*80/80)을 포함함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2024타경114 (1)

소재지: 충청북도 제천시 신월동 1138-11

용도: 창고용지

감정가: 4,428,281,250원

토지면적: 11394.00㎡ (약 3446.75평)

토지지분: 12210.4597㎡ (약 3693.74평)

*참고: 제공된 '토지면적'과 '토지지분' 값 사이에 규모 불일치가 있습니다. 본 보고서는 제공된 수치를 그대로 사용합니다.

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진천농업협동조합 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

대상 물건은 충청북도 제천시 신월동에 위치하며, "제천농산물도매시장" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시 근교 주상지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량으로의 출입 및 접근이 용이하며, 인근 지방도에는 대중교통(버스)이 운행하는 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로상태

목록3, 6, 5번지는 지적상 맹지입니다.

목록1, 2, 4, 5, 7번지는 목록8, 9, 10, 11, 13, 14, 15번지를 도로로 이용하여 공도에 연계됩니다.

목록12번지는 인접 필지에 개설된 도로를 통해 공도와 연계됩니다.

목록8, 9, 10, 11, 13, 14, 15번지는 본 건 토지로서 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

목록1 내지 11, 15번지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)입니다.

목록12 내지 14번지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지입니다.

1.2. 5.주변 시설 검색

제천농산물도매시장이 인근에 위치하여 농산물 거래 및 관련 시설 이용이 용이하며, 지역 농산물 유통의 중심지 역할을 합니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교(제천여고 등) 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 도시 외곽의 복합 용도 지역임을 감안하여 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

2021년 8월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을28) 입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 본 물건의 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않을 수 있습니다. (상세 내용은 감정평가서 참조)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 유 의 경우 대항력 없음)

1.3. 3.등기부 현황 요약

소유권 이전 이력:

2005년 6월 21일: 박종윤 (매매)

2013년 8월 9일: 김정하 외 2명 (매매)

2016년 12월 21일: 이동수 (공유자전원지분전부이전, 매매)

말소된 권리:

근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021.08.26. 설정, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

지상권설정 (진천농업협동조합, 2021.08.26. 설정) - 말소

임의경매개시결정 (진천농업협동조합, 2024.01.22. 신청, 2,943,364,463원) - 말소

1.3. 4.채무 총액

등기부채권 총액 3,360,000,000원 (근저당권 기준)

1.3. 5.임차인 현황

임차인: 유

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 항목은 없으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

대상 물건이 위치한 신월동은 제천농산물도매시장과 인접해 있으며, 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 2.상업적 잠재력

창고용지로서의 활용 가능성과 더불어, 주변의 다양한 용도 지역은 상업 및 업무 활동이 일정 수준 이루어지고 있음을 시사합니다.

제천농산물도매시장이 인접해 있어 농산물 유통 및 관련 서비스업의 잠재력이 있습니다.

지역 내 소규모 상업 시설과 주거 지역이 혼재되어 있어, 지역 기반의 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

다만, 지분 매각이고 일부 필지가 맹지이거나 도로로 평가된 토지가 있어, 독립적인 상업 시설 운영보다는 기존 상권과의 연계 또는 특정 목적(물류, 창고 등)에 따른 가치 평가가 중요할 것으로 보입니다.

상권 활성화 정도나 구체적인 상업적 잠재력에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사 및 지역 상권 데이터 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

제천농산물도매시장 이용이 편리하며, 학교(제천여고 등)가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

주변에 자연림이 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지분 매각 물건

전체 토지 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계, 토지 이용 협의 등에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.중복 병합 사건

다수의 사건이 병합되어 진행되므로, 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 3.도로 이용 관련 불확실성

일부 필지(8, 9, 10, 11, 14, 15)는 도로로 평가되었으나, 실제 도로가 아닐 경우 해당 토지 및 이를 통해 도로에 접하는 다른 필지(1, 2, 4, 5, 7, 13)의 가격 변동이 예상됩니다.

일부 필지(1, 2, 4, 5, 7, 12, 13)는 인접 필지에 개설된 도로를 이용해야 하므로, 해당 도로 이용이 불가능해질 경우 가격 변동 가능성이 있습니다.

목록3, 6, 5번지는 지적상 맹지로서, 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

1.6. 4.현황과 공부상 지목 불일치

목록8, 9, 10, 11번지는 공부상 창고용지이나 도로로 평가되었습니다.

목록12번지는 공부상 임야이나 토목공사가 완료된 이행지로 평가되었습니다. 이러한 차이는 향후 행정적 제약이나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 5.토목 공사 및 평가 관련 특이사항

목록12번지는 토목 공사가 되어 있는 상태를 감안하여 평가되었으며, 이 부분의 상태 확인이 필요합니다.

목록8, 9, 10, 11, 14, 15번지는 도로로서 그 효용을 제공받는 토지의 1/3 이내로 평가되었습니다. 이는 도로로서의 가치가 상대적으로 낮게 평가되었음을 의미할 수 있습니다.

목록1번지 지상의 화단 일부, 목록1, 2번지 지상의 건축자재, 컨테이너, 이동식화장실 등은 매각 대상이 아니며, 이에 구애받지 않고 평가되었습니다. 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

목록2번지 지상의 수목 및 목록3, 5, 6, 12번지 경계선의 석축 등은 토지와 함께 평가되었습니다.

1.6. 6.감정평가액 포함 내역

본 물건의 감정평가액에는 부동산 목록 13의 감정평가액이 재산정되어 포함되어 있습니다. (모사건 2024타경114 사건의 감정평가서 참조 필요)

1.6. 7.임대 관계 불확실

임대 관계가 미상으로, 현 임차인(유 ) 외에 다른 임차인이 존재할 가능성 및 명도 관련 이슈가 있을 수 있습니다. (단, 본 건 임차인은 대항력이 없음)

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 신월동에 위치한 창고용지로서, 제천농산물도매시장 인근에 자리 잡고 있어 지역적 특성을 가지고 있습니다. 지분 매각 물건이며, 다수의 필지가 포함되어 있고 일부 필지는 도로로 평가되거나 맹지인 상황으로, 토지 이용 및 접근성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 특히, 도로 편입 평가된 토지가 실제 도로가 아닐 경우 가격 변동 가능성이 높은 리스크 요인입니다. 또한, 지분 매각으로 인한 공유자 간의 협의 문제도 고려해야 합니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, 지상권과 같이 말소되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. 임차인 유 는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.지역적 이점

제천농산물도매시장 인근 입지: 농산물 관련 물류, 유통, 창고 등 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

1.8. 2.개발 잠재력

도시 근교 주상지대: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 3.가격 메리트

토지 일부 지분 매각: 감정가 대비 낮은 가격으로 토지 확보가 가능할 수 있습니다. (단, 지분 매각의 리스크를 감안해야 함)

1.8. 4.토지 활용 가능성

평가된 도로 부지: 만약 해당 토지들이 실제 도로로 확정되어 공공 편익에 사용된다면, 그에 따른 가치 재평가 또는 개발 이익 발생 가능성이 있습니다. (매우 높은 불확실성)

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 4,428,281,250원입니다.

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 도로 이용 관련 불확실성, 맹지 존재, 공유자 간의 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 건물은 없는 나지 상태입니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 향후 토지 이용 계획, 주변 시세, 경매 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 분석한 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(토지 이용 협의, 도로 확보 관련 비용 등)과 예상 수익률을 고려하여 자체적인 분석을 통해 결정하시길 권고드립니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.