나이스옥션 법원경매 제천 2024타경114 [4] 충청북도 제천시 왕암동 89-75 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1 내지 15는 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생황시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1 내지 15까지 차량 출입 및 접근 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,2,4,5,7,13 : 대체로 사다리형의 평지로 나지임.
대상물건 3,6,12 : 대체로 부정형의 완경사지로서 나지임.
대상물건8, 9,10 : 대체로 사다리형의 평지로 도로임.
대상물건11,14,15 : 대체로 부정형의 평지로 도로임.

인접 도로상태

대상물건3,6,5는 지적상 맹지임.
대상물건1,2,4,5,7은 대상물건8,9,10,11,13,14,15 등을 통을 도로로 하여 공도에 연계됨.
대상물건12는 인접필지 상에 개설된 도로를 통하여 공도와 연계됨.
대상물건8,9,10,11,13,14,15는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 내지 11, 15 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건12 내지 14 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

대상물건1,2,3,6,12 지상에 이동가능한 컨테이너, 건축자재(철골,시멘트구조물,보도블럭,흄관 등), 이동식 화장실 등은 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.
대상물건1 지상에는 인접필지상의 화단(연산홍 및 측백나무, 조경석)이 일부 침범하여 소재하나, 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
대상물건2 지상의 소나무(장송 2주)는 토지와 함께 포함하여 평가하였음.
대상물건3,5,6,12 경계선상의 석축은 토지와 함께 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건8,9,10,11은 지목은 창고용지이나 이를 도로로 보고 평가하였으나, 만약 대상물건8,9,10,11이 도로가 아닐 경우 본건의 가격은 물론 대상물건8,9,10,11로 인해 비로소 도로에 접하는 토지인 대상물건1,2,4,5,7,8의 가격도 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
대상물건12는 지목은 임야이나 토목공사된 이행지로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건8,9,10,11,14,15 및 도로로 이용중인 인접필지를 도로로 이용하지 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있음.
대상물건13,14,15는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였은.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록26 “전”임. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수). 지적도상 맹지이나 인접지 목록25(왕암동 89-75)를 통해 접근 가능함(상세내용은 감정평가서 참조).
3.2024.8.1.자 신청채권자(제천농업협동조합)로부터 목록26(왕암동 119)에 대한 선순위 지상권말소 동의서 제출됨.
4.목록29,32,35,36은 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 사실상의 사도임(병합된 사건 2024타경893 및 2024타경978의 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2024타경114 (4)

소재지: 충청북도 제천시 왕암동 89-75

용도: 대지 (참고: 일부 목록의 지목은 전, 임야 등으로 확인됨)

감정가: 2,124,229,250원

토지 면적: 6,120.00㎡ (약 1,851.30 평)

토지 지분 면적: 6,648.9597㎡ (약 2,011.40 평) - (참고: 전체 면적보다 큰 지분 면적 기재는 특이사항임)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

2. 입지 조건

* 위치: 충청북도 제천시 왕암동에 소재하며, 감정평가서상으로는 "제천농산물도매시장" 남측 인근으로 파악됩니다. 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대로 평가됩니다 [감정평가서요약 요향표].

* 교통: 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근 지방도에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다 [감정평가서요약 요향표].

* 주변 시설: 제천농산물도매시장이 인근에 위치합니다. 또한, 제천 역전한마음시장과 제천중앙시장 등 지역 상권이 존재합니다. 왕암동 971번지에는 왕바위공원이 위치합니다.

3. 권리 분석

* 매각으로 인한 소멸: 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 제천농업협동조합의 근저당권(을2, 접수일자 2021-03-30)보다 선순위 또는 동 순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 압류(갑3, 갑4, 갑5), 근저당(을2), 지상권(을5) 등은 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 제천농업협동조합 근저당권 (을2, 접수일자: 2021-03-30, 채권액: 1,970,000,000원)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명확하지 않아 주의가 필요합니다. (을5 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있음)

* 등기부채권 총액: 1,970,000,000원

* 채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

4. 상권 분석

* 농산물 유통 중심지 인접: 제천농산물도매시장과 가까워 농산물 유통 및 관련 상업 활동의 잠재력이 있습니다.

* 복합 상주지역: 주거, 상업, 공업, 농경지 등이 혼재된 도시 근교 지역으로, 주변 수요층이 다양할 수 있습니다 [감정평가서요약 요향표].

* 지역 시장 이용: 제천 역전한마음시장, 제천중앙시장 등 전통 시장이 존재하여 지역 경제 활동의 기반을 이루고 있습니다.

5. 생활 정보

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다 [감정평가서요약 요향표].

* 편의시설: 인근 지역에 대중교통이 운행되는 버스 정류장이 있으며 [감정평가서요약 요향표], 공원(왕암동 971 왕바위공원) 등이 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 공업지역, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다 [감정평가서요약 요향표].

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성 문제: 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능하다고 명시되어 있습니다 [주의사항 2]. 또한, 본건 토지 중 도로로 평가된 토지(목록 8,9,10,11)가 실제 도로로 이용되지 못할 경우, 전체 토지의 가격은 물론이고 도로에 접하는 토지의 가격에도 변동이 발생할 수 있습니다. (인접 필지 상에 개설된 도로를 통한 접근 가능성, 본건이 도로인 경우 등 복합적인 상황) [감정평가서요약 요향표, 주의사항 2].

* 농지 취득 자격: 매각 대상 중 "목록26 '전'(밭)"이 포함되어 있어, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다 [주의사항 2].

* 지목과 이용 현황의 차이: 일부 토지는 지목이 창고용지이나 도로로 평가되었고, 임야 지목 토지가 토목공사된 이행지로 평가되는 등 공부상 지목과 실제 이용 현황 간 차이가 있습니다. 만약 이러한 평가 근거가 부정될 경우, 가격 변동성이 매우 클 수 있습니다 [감정평가서요약 요향표].

* 환경 및 지역 리스크: 왕암동 지역은 과거 산업폐기물 매립장 붕괴 및 침출수 유출, 악취 발생 등 환경 오염 문제가 있었던 이력이 있습니다. 비록 본건 토지 자체에 대한 직접적인 환경 문제로 명시되지는 않았으나, 해당 지역의 전반적인 환경적 특성 및 과거 이력은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 제시외 물건: 이동 가능한 컨테이너, 건축자재, 이동식 화장실 등은 동산으로 간주하여 평가에서 제외되었습니다 [감정평가서요약 요향표].

* 토지 일부 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 공유자 간 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 왕암동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 제천농산물도매시장 인근에 위치하며, 도시근교의 복합적인 용도 지역에 속해 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 첫째, 일부 토지는 지적상 맹지이며, 도로로 평가된 토지의 실제 이용 가능 여부에 따라 접근성과 가격에 큰 영향을 받을 수 있습니다. 둘째, 농지 포함으로 인한 취득 자격 증명 필요성이 있으며, 지목과 현황의 차이에 따른 가격 변동 가능성이 매우 높습니다. 셋째, 왕암동 지역 자체의 과거 폐기물 매립장 관련 환경 문제 이력은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 권리 관계 및 토지 이용 현황을 철저히 확인한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제천농산물도매시장 인근 입지: 농산물 유통 중심지와 인접하여 관련 사업 잠재력이 있습니다.

* 토지 지분 매각: 향후 토지 이용 및 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가격 상승 가능성: 리스크 요인(맹지, 지목 불일치 등)이 해소될 경우, 지분 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,124,229,250원입니다. 본 건은 다수의 명확한 리스크 요인을 가지고 있으므로, 입찰 시 감정가 이하 또는 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 분석 및 위험 요인에 따른 가격 조정 등을 통해 산정되어야 합니다. 인수해야 할 보증금 등 추가 부담 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.