나이스옥션 법원경매 제천 2024타경114 [3] 충청북도 제천시 왕암동 89-70 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1 내지 15는 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생황시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1 내지 15까지 차량 출입 및 접근 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,2,4,5,7,13 : 대체로 사다리형의 평지로 나지임.
대상물건 3,6,12 : 대체로 부정형의 완경사지로서 나지임.
대상물건8, 9,10 : 대체로 사다리형의 평지로 도로임.
대상물건11,14,15 : 대체로 부정형의 평지로 도로임.

인접 도로상태

대상물건3,6,5는 지적상 맹지임.
대상물건1,2,4,5,7은 대상물건8,9,10,11,13,14,15 등을 통을 도로로 하여 공도에 연계됨.
대상물건12는 인접필지 상에 개설된 도로를 통하여 공도와 연계됨.
대상물건8,9,10,11,13,14,15는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 내지 11, 15 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건12 내지 14 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

대상물건1,2,3,6,12 지상에 이동가능한 컨테이너, 건축자재(철골,시멘트구조물,보도블럭,흄관 등), 이동식 화장실 등은 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.
대상물건1 지상에는 인접필지상의 화단(연산홍 및 측백나무, 조경석)이 일부 침범하여 소재하나, 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
대상물건2 지상의 소나무(장송 2주)는 토지와 함께 포함하여 평가하였음.
대상물건3,5,6,12 경계선상의 석축은 토지와 함께 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건8,9,10,11은 지목은 창고용지이나 이를 도로로 보고 평가하였으나, 만약 대상물건8,9,10,11이 도로가 아닐 경우 본건의 가격은 물론 대상물건8,9,10,11로 인해 비로소 도로에 접하는 토지인 대상물건1,2,4,5,7,8의 가격도 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
대상물건12는 지목은 임야이나 토목공사된 이행지로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건8,9,10,11,14,15 및 도로로 이용중인 인접필지를 도로로 이용하지 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있음.
대상물건13,14,15는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였은.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.본건 지상에 소재하는 마당포장, 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가
3.목록24,28,31,34는 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 사실상의 사도임.
(병합된 2024타경893 및 2024타경978사건의 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제천지원 2024타경114 (3)

소재지: 충청북도 제천시 왕암동 89-70

용도: 다가구주택

감정가: 3,138,465,750원

토지면적: 3562.00㎡ (약 1077.5평)

건물면적: 1226.19㎡ (약 370.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 본건 지상에 소재하는 마당포장, 수목 등은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함 평가.

3. 목록24, 28, 31, 34는 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 사실상의 사도임. (병합된 2024타경893 및 2024타경978 사건의 감정평가서 참조)

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 제천시 왕암동에 위치하며, "제천농산물도매시장" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시 근교의 주상복합지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 운행하는 버스 정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형 또는 부정형의 평지 및 완경사지로 구성되어 있으며, 나지, 도로로 이용되는 부분 등이 혼재합니다.

일부 필지는 지적상 맹지이나, 인접 필지 및 본건 토지를 도로로 이용하여 공도와 연계되는 구조입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 일부 준보전산지 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 30일 접수된 제천농업협동조합의 근저당권(을16)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

최종적으로는 소유권 외 등기부상 권리는 말소될 것으로 보입니다.

말소기준권리 이전에 등기된 소유권 이전 내역(갑1, 갑2)이 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 3,286,508,400원, 건물 1,316,508,400원으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

본 건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 확인됩니다. 이는 임차인의 보증금 및 월세 등이 낙찰자가 인수하지 않고 배당을 통해 회수되는 것을 의미합니다.

* 권용남

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-30

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

* 권정연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-05

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 권태임

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-19

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

* 김종원

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

배당신고일자: 2024-08-21

대항력: 없음

* 김진혁

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-18

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 김창태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-22

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 김형래

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-22

확정일자: 2023-04-13

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

* 박광서

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-10

배당신고일자: 2024-08-26

대항력: 없음

* 박동호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 변재훈

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): -

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 서우진

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-13

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 심승룡

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-17

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 심태양

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): -

배당신고일자: 2024-08-12

대항력: 없음

* 윤선희

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-26

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-08-29

대항력: 없음

* 윤영진

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-07

확정일자: 2023-11-09

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 이경혁

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-19

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 이명석 (1)

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-04

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

* 이명석 (2)

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-04

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 이민

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-18

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 이승훈

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-09

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 장수범

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): -

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 정진호

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-09

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 주식회서더클린

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-17

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 천국진

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024-01-23

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 피재균

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-22

확정일자: -

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 황인규

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-18

배당신고일자: -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 제천농산물도매시장이 인근에 위치하여 유통 및 물류 관련 수요가 예상되는 지역입니다. 주변이 도시 근교의 주상 복합 및 공업나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 특정 상권이 발달하기보다는 다양한 용도의 시설이 혼합된 형태를 보입니다. 주거용 수요와 더불어 소규모 근린생활시설이나 소매업, 물류 관련 업종이 입지하기에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건지는 제천농산물도매시장이 인근에 있어 신선한 농산물 구매가 용이한 장점이 있습니다.

주변에 대규모 상업시설이나 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 근린생활시설 및 일부 공업시설, 주거시설이 혼재하고 있습니다.

대중교통 이용은 인근 지방도에 위치한 버스 정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

교육 시설로는 주변 지역의 초중고등학교가 존재하며, 병원 등 의료 시설은 제천 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

* 제시외 건물 및 물건: 이동 가능한 컨테이너, 건축자재, 이동식 화장실 등이 동산으로 평가되지 않았으나, 주의사항에 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있어 매각 대상에 포함될 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 지목이 창고용지이나 도로로 평가된 필지(8,9,10,11)가 실제 도로로 인정되지 않을 경우, 본건 및 인접 토지의 가격에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 지목이 임야이나 토목 공사된 이행지로 평가된 필지(12)가 있어, 실제 이용 및 건축 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도로 관련 문제: 일부 필지가 지적상 맹지이며, 타 필지를 통한 도로 접근성에 대한 문제가 발생할 경우 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 현재는 인접 필지 및 본건 토지를 통해 공로와 연계되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며 가축사육제한구역, 준보전산지 구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 기타 특이사항: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계 및 매각 절차가 진행될 수 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합의견

본 물건은 제천시 왕암동에 위치한 다가구주택으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 제천농산물도매시장 인근이라는 입지적 장점과 함께 도시 근교의 복합적인 지역 특성을 지니고 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 인수할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 공부와의 차이, 일부 맹지 및 도로 이용 관련 사항, 제시외 건물 포함 등 잠재적인 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 대지 면적과 다가구주택으로서의 활용 가능성.

* 제천농산물도매시장 인근 입지로 인한 잠재적 유동인구 및 물류 접근성.

* 권리분석상 인수 부담이 없는 물건.

* 도시 근교에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 3,138,465,750원입니다. 제시된 정보와 일반적인 경매 투자 분석을 토대로 볼 때, 잠재적 리스크 요소와 더불어 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 상기 권리분석 결과 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다. 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 2,510,772,000원에서 2,824,619,000원 범위로 예상됩니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 법적 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.