나이스옥션 법원경매 제천 2024타경114 [2] 충청북도 제천시 왕암동 89-68 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1 내지 15는 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생황시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1 내지 15까지 차량 출입 및 접근 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,2,4,5,7,13 : 대체로 사다리형의 평지로 나지임.
대상물건 3,6,12 : 대체로 부정형의 완경사지로서 나지임.
대상물건8, 9,10 : 대체로 사다리형의 평지로 도로임.
대상물건11,14,15 : 대체로 부정형의 평지로 도로임.

인접 도로상태

대상물건3,6,5는 지적상 맹지임.
대상물건1,2,4,5,7은 대상물건8,9,10,11,13,14,15 등을 통을 도로로 하여 공도에 연계됨.
대상물건12는 인접필지 상에 개설된 도로를 통하여 공도와 연계됨.
대상물건8,9,10,11,13,14,15는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 내지 11, 15 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건12 내지 14 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

대상물건1,2,3,6,12 지상에 이동가능한 컨테이너, 건축자재(철골,시멘트구조물,보도블럭,흄관 등), 이동식 화장실 등은 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.
대상물건1 지상에는 인접필지상의 화단(연산홍 및 측백나무, 조경석)이 일부 침범하여 소재하나, 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
대상물건2 지상의 소나무(장송 2주)는 토지와 함께 포함하여 평가하였음.
대상물건3,5,6,12 경계선상의 석축은 토지와 함께 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건8,9,10,11은 지목은 창고용지이나 이를 도로로 보고 평가하였으나, 만약 대상물건8,9,10,11이 도로가 아닐 경우 본건의 가격은 물론 대상물건8,9,10,11로 인해 비로소 도로에 접하는 토지인 대상물건1,2,4,5,7,8의 가격도 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
대상물건12는 지목은 임야이나 토목공사된 이행지로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건8,9,10,11,14,15 및 도로로 이용중인 인접필지를 도로로 이용하지 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있음.
대상물건13,14,15는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분비율로 평가하였은.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.본건 지상에 소재하는 마당포장, 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가.
3.목록27,30,33은 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 사실상의 사도임(병합된 2024타경893사건의 감정평가서 참조).
4.본건 4층소재 건물 내부의 다락방 부분을 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2024타경114 (2)

소재지: 충청북도 제천시 왕암동 89-68 (도로명: 충청북도 제천시 바이오밸리3로 100-2)

건물구조: 철근콘크리트구조 (4층, 높이 16m)

사용승인일: 2018년 12월 06일

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 1,686,471,300 원

토지면적: 2408.00㎡ (약 728.47평)

건물면적: 587.16㎡ (약 177.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공업나지, 주상복합, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 도시근교 주상지대입니다. 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근 지방도에는 대중교통이 왕래하는 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 일부 필지는 지적상 맹지이나, 본건 토지가 다른 필지(도로로 이용되는 토지)를 통하여 공도에 연계되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)에 해당하며, 일부 필지는 준보전산지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2017년 11월 24일자 제천농업협동조합 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다. 건물 등기부상 2019년 02월 01일자 제천농업협동조합 근저당권 (을1)도 말소기준권리이나, 토지 등기부상 근저당권이 더 빠릅니다. (다만, 제공된 등기부 요약상 해당 권리들이 '말소'로 표기되어 있어, 실제 경매 진행 시 말소 여부 및 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 참고사항 기준)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-04-20, 배당신고 2024-07-24. 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사제이원푸드: 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 배당신고 2024-07-29. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-06-20, 배당신고 2024-07-26. 대항력 없음.

* 심 : 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 배당신고 2024-07-24. 대항력 없음.

* 영제이엔지주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2019-02-20. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-20. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 50,000원, 전입 2020-07-17. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-07-21, 배당신고 2024-07-24. 대항력 없음.

* 주식회사우리부동산컨설팅: 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2019-10-14. 대항력 없음.

* 주식회사청풍조경개발: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-26. 대항력 없음.

* 주식회사태경식품제천공장: 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-09-22, 배당신고 2024-07-26. 대항력 없음.

* 주식회사태양: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-04-08. 대항력 없음.

* 주식회사한일지하수개발: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-20. 대항력 없음.

* 추 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-05-11. 대항력 없음.

* 허 : 보증금 2,000,000원, 차임 400,000원. 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 제천농산물도매시장 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거, 상업, 공업, 녹지 등 다양한 용도가 혼재하는 도시 근교 지역입니다.

물건지 내 마당 포장, 수목 등이 토지 평가에 포함되어 있습니다.

일부 토지는 인접 토지의 편익을 위한 사실상 사도(도로)로 평가되었으며, 이 부분이 본건 가치 평가에 중요한 요소로 작용하고 있습니다.

특히, 지목이 창고용지이나 도로로 평가된 토지(8,9,10,11번지)가 실제 도로로 사용되지 않을 경우, 본건 및 인접 토지의 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

일부 필지는 공유지분으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 보통 수준입니다.

"제천농산물도매시장"이 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

토지 이용에 있어 가축 사육 제한 구역 및 준보전산지 등 법적 제약 사항이 존재합니다.

특히, 본건 일부 필지가 도로로 평가되었으나 지목과의 차이가 있어, 실제 도로 이용 여부에 따라 가치 변동 및 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이는 응찰 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

본건 토지 일부에 인접 필지상의 시설(화단 등)이 침범한 부분이 있으나, 감정평가 시 이에 구애되지 않고 평가되었습니다. 향후 경계 확인 및 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 임대차 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.)

이동 가능한 컨테이너, 건축 자재 등은 동산으로 간주되어 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 왕암동에 위치한 다가구주택으로, 제천농산물도매시장 인근에 자리 잡고 있습니다.

본 건은 여러 필지의 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 복잡한 권리 관계를 가진 중복 병합 사건입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, (등기부 요약 상 '말소' 표기된 근저당권 및 임의경매 권리의 실제 말소 여부는 반드시 확인 필요합니다.)

전 임차인의 경우 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

가장 큰 리스크 요인은 토지의 도로 접근성과 관련된 부분으로, 지목과의 차이 및 실제 이용 현황을 반드시 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

현황과 지목이 일치하지 않는 토지가 포함되어 있어, 이로 인한 가치 하락 또는 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 일괄 매각하여 일괄 취득이 가능합니다.

인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

제천농산물도매시장 인근이라는 입지 조건을 바탕으로, 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

도로로 평가된 토지의 현황 및 가치 평가가 명확하게 확인될 경우, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가 수준을 비교 분석하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사, 향후 개발 가능성, 도로 관련 법규 검토, 현장 방문을 통한 상세 조사 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

10. 외부 지도 검색 결과 (혐오시설 관련)

현재 제공된 도구로는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설(혐오시설 포함) 검색이 불가능합니다. 따라서 해당 물건 주변의 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 제공할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.