나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5259 [3] 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도주변 농경 및 임야지대임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,6)는 사다리형이며 여타는 부정형의 토지임. 기호(6)는 주택부지, 기호(7)는 토지임야 , 기호(8)는 도로, 기호(1-4, 11)는 자연림이며, 기호(9,10)는 전 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(7) 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호(8)는 노폭 약 3-4미터의 진입도로이며, 여타는 지적상 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):농림지역,생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(3,4):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(6,8):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(7):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(9,10):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(11):농림지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222)

제시목록 외의 물건

기호(7) 지상에 수목(소나무:9주, 감나무:1주, 대추나무:3주, 무궁화나무:2주)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 철근콘크리트구조 기타지붕(아스팔트싱글) 2층 건물로서(사용승인일:2013.10.29.) 외벽: 적연와 치장쌓기 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택(방, 거실, 주방/식당, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

목조샌드위치판넬지붕 단층(창고외)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록12, 13 : 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.목록19는 지분매각임. 목록19지상의 입목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가함[병합된 자사건(2025타경5265(자사건))감정평가서 참조].
4.일부 목록의 인접도로 상태 및 맹지인 나머지 목록은 감정평가서 참조[2025타경5259(모사건)및 2025타경5265(자사건)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제천지원 2025타경5259 (3)

소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-19

용도: 임야

감정가: 114,198,500원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 토지 정보

토지 총면적: 1728.85㎡ (약 523.00평)

매각 대상 토지 지분 면적: 1646.96473㎡ (약 498.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

해당 물건은 매각 대상이 토지 일부 지분으로, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.4. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 종교시설, 전(밭), 답(논), 임야 등이 혼재된 지방도변 농경 및 임야 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

접수일자: 2006-06-15, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 노희숙

접수일자: 2008-11-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이상용 (매매 금47,000,000원)

접수일자: 2011-12-08, 권리종류: 근저당권, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 금650,000,000원

접수일자: 2011-12-08, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 충절로신용협동조합 (말소)

접수일자: 2025-03-04, 권리종류: 임의경매, 권리자: 충절로신용협동조합, 권리금액: 365,406,459원 (말소, 2025타경5265)

등기부채권 총액: 650,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 파악되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2011년 12월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다. 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농경 및 임야 지대로, 주거용 및 농업, 임업 활동에 적합한 입지입니다.

주변에 산재한 단독주택 및 종교시설 외에 별도의 상업 시설이나 중심 상권은 형성되어 있지 않습니다.

장기적인 관점에서 개발 가능성은 지역 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 "연곡리마을회관"이 있어 지역 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다.

주요 도로인 청풍명월로와 인접해 있어 지역 내 이동은 용이한 편입니다.

다만, 상업 시설 및 편의 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높아 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지 중 일부(기호 7)는 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호 8은 노폭 약 3-4미터의 진입도로가 있으나, 나머지 토지들은 지적상 맹지 상태입니다.

이는 토지 활용 및 건축 시 심각한 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 12, 13번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다.

미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

6.3. 지분 매각

전체 토지 면적 중 일부 지분(약 498.21평)만 매각 대상이므로, 공동 소유자들과의 협의 및 지분 활용에 대한 복잡성이 따릅니다.

6.4. 중복 병합 사건 및 재매각

본 건은 중복병합사건이며 재매각 절차를 거친 물건입니다.

이는 권리 관계의 복잡성이나 이전 매각 시 유찰 등 특별한 사정이 있었음을 시사하며, 상세한 조사가 필요합니다.

6.5. 기타 제한 사항

본 토지는 농림지역, 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 각종 규제를 받고 있습니다.

이는 건축, 개발, 토지 이용 등에 상당한 제약을 야기합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 청풍면의 임야 일부 지분으로, 감정가는 1억 1400만 원대입니다.

차량 접근은 가능하나, 지적상 맹지인 토지가 다수 존재하며, 농지취득자격증명 등 제출 서류에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성이 존재하여 추가적인 확인이 반드시 요구됩니다.

농림지역, 산지 관련 규제, 환경 관련 규제 등 토지 이용에 대한 제약이 많으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 실질적인 이용 가치 및 개발 가능성을 면밀히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 주변 자연 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

농업, 임업 등 본연의 용도로 활용하거나, 지역 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

청풍명월로와 인접하여 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 자료만으로는 산정하기 어렵습니다.

실제 입찰가는 해당 물건의 정확한 권리 관계(특히 미소멸 지상권 여부), 토지의 실제 이용 가능성, 지역 시장 상황, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 114,198,500원을 참고하되, 위에서 언급된 여러 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.