나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5259 [2] 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도주변 농경 및 임야지대임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,6)는 사다리형이며 여타는 부정형의 토지임. 기호(6)는 주택부지, 기호(7)는 토지임야 , 기호(8)는 도로, 기호(1-4, 11)는 자연림이며, 기호(9,10)는 전 상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(7) 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호(8)는 노폭 약 3-4미터의 진입도로이며, 여타는 지적상 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):농림지역,생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(3,4):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(6,8):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(7):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(9,10):생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222) 기호(11):농림지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한지역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(2021-06-04)(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계상수원수질개선및주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(문의:043-641-6222)

제시목록 외의 물건

기호(7) 지상에 수목(소나무:9주, 감나무:1주, 대추나무:3주, 무궁화나무:2주)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 철근콘크리트구조 기타지붕(아스팔트싱글) 2층 건물로서(사용승인일:2013.10.29.) 외벽: 적연와 치장쌓기 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택(방, 거실, 주방/식당, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

목조샌드위치판넬지붕 단층(창고외)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물, 제시외 수목 포함
2.목록6의 마당포장, 울타리, 축대(옹벽), 수도시설, 수목은 거래관행 고려하여 토지에 포함하여 평가함.
3.목록7 : 지목상 임야이나 전체 면적에 수목이 식재되어 있어 이를 고려하여 평가함.
4.목록7의 인접도로 상태 등은 감정평가서 참조[2025타경5259(모사건)및 2025타경5265(자사건)]
5.목록6의 "제시외 수도시설, 정화조시설, 조립식판넬 창고, 조경수, 목조데크 및 계단"매각대상에 포함[감정평가서 및 현황조사보고서(모사건2025타경5259) 참조].
6.목록8: 자기편익을 위하여 설치한 ‘사실상의 사도’로서 도로의 성격, 개설경위 등을 고려하여 평가(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5259 (2)

소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-31

건물 주소: 충청북도 제천시 청풍명월로 277 (청풍면 연곡리)

용도: 단독주택

감정가: 328,511,200원

토지 면적: 1117.00㎡ (약 337.89평)

건물 면적: 151.66㎡ (약 45.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 아스팔트싱글 기타지붕 2층 건물 (사용승인일: 2013.10.29)

제시 외 건물/수목: 면적 17.10㎡ (조립식판넬 창고, 조경수, 목조데크 등 포함)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 소재 "연곡리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 종교시설, 전, 답, 임야 등으로 형성된 지방도변 농경 및 임야지대입니다.

교통 상황: 동측 인근으로 청풍명월로가 통과하며, 차량의 접근은 가능하나 대중교통 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 현황: 기호(1,2,6)는 사다리형이며, 여타는 부정형의 토지입니다. 기호(6)는 주택부지, 기호(7)는 임야, 기호(8)는 도로로 이용 중이며, 그 외 지역은 자연림, 전으로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 기호(7) 토지는 동측으로 포장된 소로와 접하며, 기호(8) 토지는 노폭 약 3-4미터의 진입도로로 이용됩니다. 일부 토지는 지적상 맹지 상태일 수 있어 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 12월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 가압류, 압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. (지상권 등 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

인수되는 권리: 인수 보증금은 0원으로, 임차인 이정호 씨는 대항력이 없으며 배당 신고된 금액은 없으므로 추가 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부 채권 총액:

토지 등기부 채권 총액: 795,679,849원

건물 등기부 채권 총액: 768,803,742원

(주의: 위 총액은 등기부상 채권액 합계이며, 실제 경매 절차에서 소멸되는 채권액과는 다를 수 있습니다.)

임차인 현황:

임차인: 이정호

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-11-20

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 없음 (따라서 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

본건은 상업 시설이 밀집한 도심 지역이 아닌, 지방도변에 위치한 농경 및 임야 지대에 속합니다.

주된 주변 환경은 단독주택, 전, 답, 임야 등으로 이루어져 있어, 전통적인 의미의 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 전원생활에 적합한 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

따라서 상업적 활용 가치보다는 주거 목적 또는 투자 가치 측면에서의 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 청풍명월로를 통해 이동 가능합니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 부족할 수 있으며, 제천 시내 또는 청풍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. "연곡리마을회관"이 인근에 있습니다.

교육시설: 가까운 학교와의 거리가 멀 수 있어 자녀가 있는 경우 통학 편의를 고려해야 합니다.

주변 환경:

인근에 제천시 청풍면 지역의 관광지(청풍호, 청풍문화재단지 등)가 있어 주말 또는 휴일에는 관광객의 왕래가 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어, 환경적인 측면이나 향후 개발 시 고려사항이 존재합니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 해당 용도의 시설이 주변에 없거나, 해당 지역에 설치가 제한됨을 의미합니다. 다만, 이와 별개로 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있어 채권자 간 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다. (단, 말소기준권리 이후 권리는 소멸 예정)

토지 이용 제한: 생산관리지역, 농림지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 보전산지, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 제한 사항으로 인해 향후 토지 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

맹지 가능성: 일부 토지가 지적상 맹지 상태일 수 있으며, 기호(8)의 진입도로 외에는 접근성이 제한적일 수 있습니다.

제시외 물건: 건물 외 제시외 수목, 창고, 데크 등이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 미리 숙지해야 합니다.

중복 병합 사건: 중복병합, 공동담보 등으로 인해 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 청풍면 연곡리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 2013년에 사용승인된 건물은 비교적 최신이지만, 토지는 농경지, 임야, 도로 등 다양한 지목으로 구성되어 있으며, 복수의 지역 지구 지정 및 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 신중함이 요구됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 설정된 다수의 가압류 및 압류는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 환경은 전원주택 단지 또는 농경지 위주로, 상업적 가치보다는 주거 환경 또는 투자 가치에 중점을 두어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 단독주택: 2013년 준공 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 기대 가능.

넓은 토지: 1117㎡ (약 337.89평)의 넓은 대지 면적 확보.

자연환경: 청풍호 인근의 쾌적한 자연환경을 갖춘 전원주택 부지로서의 잠재력.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 328,511,200원

본 물건은 단독주택으로, 동일 단지 또는 유사 건물의 시세 정보를 찾기 어렵습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 편의시설 접근성, 도로 상황 등에 대한 직접적인 확인.

인근 지역의 유사 단독주택 매매 사례 및 전원주택 단지의 시세 조사.

토지이용계획 및 제한사항이 실제 활용 가치에 미치는 영향 분석.

경매 정보 사이트, 지역 부동산 중개업소 등을 통한 추가 시세 정보 수집.

통상적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 물건의 희소성, 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.