나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경51228 [5] 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 184-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 소재 "상마읍교" 남측 원거리(일련번호1), 남서측 원거리(일련번호2), 북서측 인근(일련번호3) 및 북서측 근거리(일련번호4)에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 일련번호(1,2)는 불편, 일련번호(3,4)는 다소 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 급경사지로서 자연림으로 이용 중이며,
일련번호(2): 부정형 급경사지로서 전(임야화된 휴경지) 및 일부 묘지로 이용 중이며,
일련번호(3,4): 부정형 급경사지로서 자연림 및 일부 묘지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2,3,4): 임야도(지적도)상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 한계농지 등 정비지구<농어촌정비법>, 영농여건불리농지,

일련번호(3): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>,

일련번호(4): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 일련번호(2,3,4) 토지 지상에 분묘 수기(5기)가 소재하고 있는 것으로 현장조사 및 위성지도 등에 의거 판단되며, 지형적 요인(규모,지형,지세 등) 및 계절적 요인 등으로 인하여 분묘소재여부에 대한 지표의 전체조사가 사실상 곤란하므로 추가 분묘소재여부에 대해서는 별도로 확인하시기 바라며, 확인된 분묘는 유연묘 여부를 확인하지 못하여 이에 구애없이 감정평가하되 분묘가 본건 토지 지상에 소재하여 대상토지에 미치는 영향을 감안한 단가는 토지감정평가명세표 비고란에 별도로 병기하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

- 본건 일련번호(3) 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(파이프조 강판지붕 단층 계사)이 소재하나 구조,규모,용도 및 철거의 용이성 등을 고려해 볼 때 본건에 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 이에 구애없이 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(2): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 묘지이며,
일련번호(3,4): 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물만 매각, 제시외 건물(5-1 내지 5-5) 포함
-공부상 1층 건물이나 현황은 제시외 건물로 지하실이 존재함
-이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권의 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 184-1에 소재한 단독주택 건물만 매각 대상인 경매 물건입니다.

사건번호는 강릉지원 2024타경51228 (5)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 감정가는 234,160,640원입니다.

건물 면적은 96.68㎡ (약 29.25평)이고, 건물 제시외 면적은 114.60㎡ (약 34.66평)입니다.

토지 면적은 매각 대상에서 제외되어 0.00㎡로 기재되어 있습니다.

용도는 단독주택이며, 건축물대장상 사용승인일은 2007년 12월 14일입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 높이는 4.5m입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 "상마읍교" 남측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, "상마읍교"에서 남측 원거리, 남서측 원거리, 북서측 인근, 북서측 근거리에 위치한 토지들(일련번호1~4)과 관련이 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 일부 지역(일련번호1,2)은 불편하며, 일부 지역(일련번호3,4)은 다소 보통 수준입니다.

토지는 대부분 부정형의 급경사지로 자연림, 전(임야화된 휴경지), 일부 묘지로 이용되고 있으며, 지적도상 맹지인 경우가 많습니다.

각 토지별 용도지역은 농림지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2007년 12월 28일 접수된 근덕농업협동조합의 근저당권(금78,000,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 다수의 가압류(강원신용보증재단, 삼척동해태백산림조합, 롯데캐피탈주식회사) 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 113,256,498원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립되었는지 여부는 불분명합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 정보는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 삼척시 노곡면 상마읍리 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 주택과 농경지가 혼재된 환경입니다.

제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등과 같은 주거용 부동산의 구체적인 매매 및 임대 시세 정보를 파악하기 어렵습니다.

특히, 본건과 동일하거나 인접한 단지의 비교 분석 자료가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 현 시세 파악을 위해서는 삼척시 노곡면 지역의 유사 부동산에 대한 추가적인 현장 조사 및 실거래가 조사가 필수적입니다.

1.4. 생활정보

본 건의 소재지는 농촌 지역으로, 주변의 교통은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

인근 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

삼척시 내에는 문화예술회관, 박물관 등 문화시설이 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

주변 관광지로는 용화해수욕장, 삼척해양레일바이크, 장호항 등이 있으나, 본건과는 다소 거리가 있어 생활 편의를 위한 직접적인 연계성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물만 매각되는 물건으로, 토지 소유권이 없는 상태에서 건물을 낙찰받게 됩니다.

토지 사용과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 법적 문제나 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

본건 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 건물로의 접근 및 토지 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부 및 분묘 소유주와의 분쟁 가능성이 있습니다.

건축물대장 상 1층이나 현황상 지하실이 존재하며, 제시외 건물(5-1 내지 5-5)이 포함되어 매각되므로 현황과 공부상 차이를 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물 중 파이프조 강판지붕 단층 계사가 존재하나, 감정평가에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 삼척시 노곡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 건물만을 매각하는 경매 물건입니다.

건물 자체의 면적은 96.68㎡(약 29.25평)이며, 감정가는 234,160,640원입니다.

토지는 매각 대상이 아니며, 법정지상권의 성립 여부가 불분명하고 토지가 맹지라는 점, 그리고 분묘가 소재하는 점 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

또한, 공부상 1층이나 현황 지하실이 존재하고 제시외 건물이 포함되는 등 건물 현황과 공부상의 차이도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 건물만 매각되는 특성상, 향후 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 파악하고 해결 방안을 강구해야 합니다.

농촌 지역 내 단독주택으로서, 전원생활을 희망하는 실수요자나 토지 소유자와의 원만한 합의를 통해 건물 사용에 문제가 없을 경우 관심을 가질 수 있습니다.

향후 삼척시 노곡면 지역의 개발 가능성 및 토지 소유주와의 협상 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능할 수 있습니다.

다만, 투자 전 법정지상권, 분묘기지권 등 제반 권리 관계를 철저히 조사하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 매우 어렵습니다.

관련 JSON 데이터나 구체적인 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 부족하여 비교 분석에 한계가 있습니다.

또한, 삼척시 노곡면 상마읍리 184-1번지 일대의 상세한 시세 동향 및 유사 물건 거래 사례를 파악하기 어렵습니다.

건물만 매각되는 점, 법정지상권 불분명, 맹지, 분묘 등 다수의 법적, 물리적 리스크가 존재하는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 상세한 현장 조사, 법률 전문가 상담, 주변 부동산 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가율 분석 등이 선행되어야 합니다.

보증금 합계 0원인 임차인 현황은 입찰가 산정 시 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 정보 수집 및 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.