나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5417 [5] 충청북도 제천시 한수면 송계리 916 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 한수면 송계리 소재 "한송초중학교" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 산간지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 소형차량 및 농기계의 접근은 가능하나 산간지대에 소재하여 제반 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1-3)는 부정형의 토지로 남하향의 완경사를 이루며, 기호(1,3) 묵전상태이며 기호(2)는 자연림임. 기호(4,5)는 부정형의 토지로 북하향의 완경사를 이루는 묵전상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(1)는 동측으로 노폭 2-3미터의 포장도로와 접하며, 기호(2-5)는 지적상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2020-10-16)<수도법>,영농여건불리농지 기호(2):농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법> 기호(4):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2020-10-16)<수도법>,영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

기호(2)는 임지상에 잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

기호(1,3-5)는 공부상 지목은 "전" 이나 현황 장기간 방치된 묵전 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
2.지목 "전"이나 현황 묵전상태임.
3.지적상 맹지임. 인접지를 통해 접근가능(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제천지원 2025타경5417 (5) 사건번호의 부동산 임의경매 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제천지원 2025타경5417 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 충청북도 제천시 한수면 송계리 916

* 토지 면적: 803.00㎡ (약 243평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 26,499,000원

* 매각 대상: 토지 매각

1.2. 물건 상세 정보

* 용도: 전 (밭)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 제천시 한수면 송계리, "한송초중학교" 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야 등으로 형성된 산간지대로, 월악산국립공원 인근에 자리하고 있어 자연 경관이 뛰어난 지역입니다. 송계리는 월악산 아래에 위치하며, 송계계곡 등 유명 관광지와 인접해 있어 여름철 피서지로도 각광받는 곳입니다. 최근 몇 년간 송계1리 지역은 '풍경이 있는 농촌마을 만들기 사업' 등을 통해 환경 개선이 이루어져 정주 여건이 개선되고 있는 추세입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통 상황: 소형 차량 및 농기계의 접근은 가능하나, 산간지대에 소재하여 전반적인 교통 사정은 불편한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 토지 중 기호(1)은 동측으로 노폭 2-3미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 그러나 기호(2-5)는 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 이는 본 물건의 주요 이용상 제약 요인 중 하나입니다.

2.3. 토지 현황

* 형태 및 이용 상태: 기호(1-3)은 부정형의 남하향 완경사 토지이며, 기호(1, 3)은 묵전(장기간 경작하지 않은 밭) 상태이고, 기호(2)는 자연림입니다. 기호(4, 5) 또한 부정형의 북하향 완경사 토지로 묵전 상태입니다. 공부상 지목은 "전"이나, 장기간 방치된 묵전 상태로 활용도가 낮은 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1, 3, 5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2000m), 공장설립승인지역, 영농여건불리농지

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m), 보전산지, 임업용산지

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m), 공장설립승인지역, 영농여건불리농지

상세한 제한사항으로는 가축사육 제한, 공장 설립 승인 지역, 그리고 농업 경영에 불리한 여건임을 나타내는 영농여건불리농지 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

* 채권자: 류OO (등기부상 근저당권자 류치열)

* 등기부채권 총액: 62,000,000원

* 말소기준권리: 2025-09-03 접수된 류치열의 근저당권 (채권액 62,000,000원)

* 경매개시결정: 2025-09-10 접수된 류치열의 임의경매개시결정 (채권액 51,500,000원)

3.2. 소유권 변동

* 최초 소유권 이전: 1993-12-16 (석근학)

* 이후 소유권 이전: 2012-11-22 (유장열, 매매)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 해당 물건에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야로 둘러싸인 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구로서의 상권 분석은 어렵습니다. 다만, 월악산 국립공원 및 송계계곡 등 유명 관광지와 인접해 있어 관광객 유입 가능성은 있습니다. 일부 지역(송계1리)에서 농촌 마을 환경 개선 사업이 진행되어 정주 여건 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 토지 이용 계획상 생산관리지역으로 일부 지정된 구역이 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재는 개발보다는 자연 환경 보존에 초점이 맞춰진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: "한송초중학교"가 근거리에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 해당 지역은 산간지대에 위치한 농촌 마을로, 기본적인 생활 편의 시설은 제천시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 기타: 월악산 국립공원, 송계계곡 등 자연 경관이 풍부한 지역입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건(충청북도 제천시 한수면 송계리 916) 인근에 명확하게 명시된 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장, 납골당 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 자연 경관이 뛰어난 지역임을 고려할 때, 이러한 시설이 입지할 가능성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 본 물건은 지목이 "전"인 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농업경영계획서 제출 및 심사를 통과해야 발급 가능하며, 학생 등 일부 직업군에는 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

* 지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유자 또는 관련 규정에 따라 통행권을 확보해야 합니다. 현재는 인접지를 통해 접근 가능하나, 이는 불안정 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 묵전 상태 및 토지 활용

* 현재 토지가 장기간 방치된 묵전 상태이므로, 경작 또는 개발을 위해서는 토지 정비 및 형질 변경 등 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 개발 또는 활용에 제약이 따릅니다.

6.5. 인수되는 지상권

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 합니다. 이는 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연 경관을 자랑하는 제천시 송계리에 위치한 토지입니다. 하지만 지적상 맹지, 묵전 상태, 농지취득자격증명 필수 제출 요건, 그리고 인수되는 지상권 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부가 본 물건 취득의 가장 중요한 선결 조건이며, 발급받지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다. 따라서 해당 물건에 관심 있는 입찰자는 사전에 농지취득자격증명 발급 가능성을 철저히 확인하고, 맹지 및 지상권 문제를 해결할 수 있는 방안을 강구해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 생산관리지역으로 지정된 부분이 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 자연 환경: 월악산 및 송계계곡 인근의 뛰어난 자연 경관은 휴양, 전원생활 목적의 토지로서 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 2,649만 9천원으로, 면적 대비 상대적으로 낮은 편이므로, 리스크를 감수할 경우 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 투입되는 비용(농지 정비, 통행권 확보, 지상권 문제 해결 등) 및 낙찰자의 농지취득자격증명 발급 여부, 그리고 향후 개발 가능성에 대한 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 감정가는 26,499,000원(803㎡)이며, 이는 33,000원/㎡ 수준입니다.

현실적인 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 고려사항이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 조건

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 비용

* 인수되는 지상권의 내용 및 가치 평가

* 토지 정비 및 개발에 필요한 예상 비용

위와 같은 제반 리스크와 추가 소요 비용을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 따라서, 본 물건은 적극적인 사전 조사와 리스크 분석 없이는 신중한 접근이 필요하며, 본인이 감수할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

투자자 본인의 적극적인 조사와 판단이 필수적이며, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.